章正璋:论我国不动产物权登记公信力的范围与限度
2018年6月23日      ( 正文字号: )
[ 导语 ]
      我国通过相关法律、条例业已建立起统一的不动产登记制度,但对于登记公信力的范围和限度问题,理论上和实践中都存在一定的矛盾和争议,此类问题的解决事关我国不动产登记公信力之建立和完善和各方当事人的切身利益。苏州大学王健法学院章正璋教授在《论我国不动产物权登记公信力的范围与限度》一文中,在肯定我国不动产登记公信力的基础上,结合我国实际情况,从判例和学理的角度深入分析了登记公信力的合理范围和限度。
一、不动产登记公信力之概述

物权具有绝对性、对世性、直接性等特性,这些特性要求建立起统一的不动产物权公示公信制度。“不动产物权变动既以登记为公示方法,则信赖此项表征者,纵令其表征与实质的权利不符,对于信赖之人,亦应予以保护。”此即所谓不动产物权变动之公示公信制度。在登记的法律效力上,不动产登记簿通常具有两种推定效力:其一,积极推定效力,是指在不动产登记簿上登记为权利人者,推定其享有该项权利;其二,消极推定效力,是指未在不动产登记簿上登记之权利负担以及被涂销登记之权利,推定该项权利(负担)不存在。不动产物权登记公信制度之建立,能够有力地维护物权静态的归属秩序及动态的交易安全,节约交易成本,减少物权纠纷。

二、我国不动产登记公信力之确立

我国不动产登记公信力虽未在条文中明确宣示,亦没有采用德国、瑞士及南京国民政府时期民法典等所采用的立法语言,但结合相关法律规范以及其他现实及历史因素,我国不动产物权登记之公信力业已确立,理由如下:

理由

分析

登记公信力具备法理基础

我国的相关规定符合登记公信力的4个显著特征:

1. 实行不动产统一登记制度

2. 依法律行为产生之不动产物权变动采登记生效主义

3. 非依法律行为所发生之不动产物权变动非经登记不得处分

4. 不动产登记簿的各类记载事项应推定为正确、完整、清晰

登记公信力符合法律规范的内在逻辑

法律规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据且各类登记事项须准确、完整、清晰,据此善意第三人有理由相信登记簿记载事项的真实性,依此信赖所为的交易理应受法律保护。

登记公信力具有实践基础和制度架构

我国建立了统一的不动产登记制度,并与之配套了不动产登记查询制度,两者相互配合,共同构成登记公信力的制度基础。

登记公信力具有实际法律效果

我国规定了不动产善意取得制度,其作为登记公信力的最重要表征在法律效果上确认了登记之公信力。

三、我国不动产登记公信力之范围

所谓不动产物权登记公信力之范围,是指在何种情形下,不动产登记薄所记载之内容应该推定其具有正确性、完整性,第三人善意信赖不动产物权登记所为之交易结果,依法应该受保护。除非有证据证明不动产登记簿确有错误,依照该法所完成之不动产登记,在下列情形下应该具有公信力:

1.借名登记。在借名登记的情形下,如果登记名义人擅自处分不动产,善意第三人有权主张不动产登记簿具有公信力。如果登记名义人破产或者受强制执行之宣告,借名人不享有别除权,无权依据所有权等物权请求权要求借名人返还原物,亦不得提出异议之诉。

2.信托登记。信托登记是指委托人将不动产信托给受托人,并且登记在受托人名下之不动产登记。信托登记完成后,如果受托人擅自处分该不动产,善意第三人有权主张登记具有公信力。目前,德国和我国台湾地区的司法实践中,只要有关的限制处分不动产之约定未登记,即对登记公信力予以维护。大陆虽无类似案例,但基于法理上应当确认此情形下的登记公信力。

3.基于无效、被撤销法律行为所完成之登记。若已经完成登记后该交易合同被判决无效或者被撤销,已经完成过户登记应当回复。但是,如果登记名义人已经处分了该不动产,则善意第三人有权主张登记之公信力。

4.共有产权登记不完整。不动产登记机构一般只能依照当事人的登记意思或者人民法院的司法判决等进行不动产登记,这就存在登记不完整的情形。如果共有人擅自处分其名下之不动产,善意第三人应该受登记公信力之保护

5.不动产物权之设立或者变动没有办理或者没有及时办理登记及过户,原先不动产登记之公信力持续存在,善意第三人与原不动产登记名义人所为之交易通常受原不动产登记公信力之保护,这是不动产登记簿具有公信力国家(地区)司法实践之通例。

6.处分权之限制没有在不动产登记簿上进行登记。处分权之限制主要来自于法定,也有来自于约定或者来自于遗嘱等限制处分之情形。上述处分权之限制若未登记,此时如果登记名义人或者有关负责人处分其名下之不动产,善意第三人应该受登记公信力之保护。

7.只有不动产物权变动之合意,没有办理变更登记。此种情形在日常生活中甚为普遍,主要包括:

(1)在劳动法领域,一些附条件或者附期限的不动产产权归属约定较为常见。

(2)在家庭法领域,例如夫妻之间因为违反夫妻忠诚义务、离婚或者为增进感情等而约定赠与、放弃某不动产。

(3)在不动产担保领域,实现担保物权时,当事人可以协议将抵押之不动产折价归抵押权人所有,考虑到担保物权的物上代位性,这里仍然存在物权变动与登记错位之可能性。

(4)在普通的买卖、互易、赠与、合伙、代物清偿以及不动产共有等民事关系中,同样存在一些只有不动产物权变动之意思或者合意而没有办理不动产物权登记过户之情形。

8.登记错误。凡是不动产登记簿上所记载的权利主体、权利内容、权利期限、标的状况以及针对处分权之限制等信息与其实际状态不符,即为登记错误。登记错误的产生原因多种多样,不可一概而论,应该区分以下情形分别处理:

(1)权利人之登记错误。针对由于当事人原因所导致的权利人登记错误,从提高交易效率和信赖保护角度考虑,通常认可此情形下之不动产登记簿具有公信力。

(2)权利内容之登记错误。例如,当土地使用权上所设抵押权被错误涂销,则善意第三人将依据登记公信力获得无权利负担的土地使用权。

(3)权利期限、标的物状况等信息之登记错误。考虑到我国土地所有权和使用权的分离,权利期限作为登记事项就关系到权利人的切身利益。当权利期限发生登记错误,善意第三人的交易能否达成就涉及到是否适用登记公信力的问题。

(4)针对处分权之限制被不当涂销或者登记错误。预告登记、异议登记、查封登记等无疑具有限制处分权之功能,如果上述登记被不当涂销或者登记错误,善意第三人依法应该受登记公信力之保护。

(5)不动产物权重复登记。从本质上说,不动产重复登记亦属于广义上之登记错误。鉴于不动产物权重复登记不仅涉及登记公信力问题,还涉及登记公信力的限制问题,本文在下一部分详细探讨。

综上,在上述8类情形下,信赖不动产登记簿之善意第三人通常应受登记公信力之保护,有权取得基于法律行为所移转之登记不动产物权。

四、我国不动产登记公信力之限度

所谓不动产物权登记公信力之限度,是指不动产登记薄所公示之物权不具有公信力,第三人无权主张登记公信力之保护。基于上文分析,主要包括一下情形:

1.非基于法律行为的物权变动。对于非基于法律行为的物权变动,由于不会妨害交易安全,不动产登记不具有公信力,。

2.第三人系属恶意。此时,不动产登记簿对于该第三人不具有公信力,其不应受登记公信力保护。如果第三人与当事人、登记机构工作人员串通进行虚假登记,或对不动产登记簿进行不法篡改、修改,此时不动产登记簿对该第三人同样不具有公信力。

3.登记簿上存在预告登记、异议登记和查封登记等限制处分之登记。此时,针对该不动产之处分权依法暂时受限,善意第三人不得主张登记公信力之保护。

4.登记不动产上存在法定优先权或者其他排斥登记公信力之规定。此类情形包括但不限于:债权人的撤销权;破产管理人的追回权;建筑承包人的优先受偿权;建设用地使用权抵押中的“一并抵押”。

5.不动产物权变动完成了过户登记,但是未能移转该不动产之占有。具体包括以下情形:

(1)在不动产一物数卖中,完成了过户登记的买受人无法受让不动产之占有,其基于“返还原物请求权”受到登记公信力保护。

(2)在不动产无权处分的情形下,登记名义人处分其名下之不动产,善意买受人也往往无法受让占有。对此,变更登记发生在在《物权法》生效之后的,可以受到登记公信力之保护。

(3)在不动产无权代理买卖行为中,如果构成表见代理,那么善意第三人取得交易之不动产,不动产原登记产权人有义务移转占有给新权利人。如果该无权代理行为无效,那么与善意第三人不能受到登记公信力之保护。

(4)在冒名处分行为中,同样存在无法交付占有之情形。对此,无论占有是否移转给善意第三人,除非存在权利人予以追认等原因从而使冒名行为有效外,该善意第三人均无法取得所有权。

6.不动产登记簿之公信力只能弥补行为人处分权之欠缺,对于因行为人行为能力、意思表示、代理权等方面之瑕疵导致取得原因不存在或无效,则纵登记为权利人,也不能因此受公信力之保护。

7.不动产登记簿之公信力仅限于登记之物权关系,通常不及于不动产物理事实之登记。不动产登记簿对于不动产物理状态以及不动产之坐落、界址、用途、面积等事项之记载,通常不具有公信力。

8.重复登记。所谓重复登记,是指对于不能同时并存之不动产物权之重复登记。这其中既包括不动产产权类型及客体完全重复的情形,也包括不动产产权类型及客体部分重复的情形。本文认为,应该区分以下几种情形予以处理:

(1)当信赖不动产登记簿之善意第三人与真正权利人并存并且对立时,如果善意第三人无法取得交易不动产之占有,则其不受登记公信力之保护。

(2)当信赖不动产登记簿之善意第三人为二人以上时,实际取得占有之善意第三人受登记公信力之保护,未能取得占有之善意第三人则不受保护。

(3)当信赖不动产登记簿之善意第三人为二人以上,各善意第三人均已完成过户手续但均未能取得实际占有时,与不动产登记名义人兼直接占有人缔约之善意第三人受登记公信力之保护。

9.无偿取得不动产之情形。按照我国现行法,无权处分情形下无偿取得不动产者一般不受登记公信力保护,无法取得登记之物权。

需要注意的是,随着我国民商事法律体系的不断完善以及不动产登记实践的深入发展,今后还会有新的对不动产登记簿公信力限制之规范及判例出现,对国内国外有关的判例和学理之研究有待进一步深入和细化。



(实习编辑:陈彦锟,未经授权不得转载)

 

文献链接:《论我国不动产物权登记公信力的范围与限度》

[ 参考文献 ]

本文选编自章正璋:《论我国不动产物权登记公信力的范围与限度》,载《法商研究》2018年第3期。
【作者简介】章正璋,苏州大学王健法学院暨东吴公法与比较法研究所、江苏高校协同创新中心教授。

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