颜雪明:肺炎疫情、不可抗力与行政之手
2020年2月5日      ( 正文字号: )
[ 导语 ]
       疫情能否构成不可抗力这个问题,在2003年非典疫情过后,就已经被提出。遗憾的是,司法界似乎并没有就此形成共识。这一次冠状病毒肺炎疫情爆发,这个问题被再次提出。可以预见,疫情过后,会有一大批房屋租赁合同纠纷涌进法院或者仲裁机构。因此,此时分析、研究疫情对房屋租赁合同履行的影响已是刻不容缓。
一、不可抗力是相对的

“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”是不可抗力,大家没有异议。但同一个客观事实,对不同的民事合同的履行是否构成不可抗力,还要结合合同目的做具体分析。例如,路断桥塌,对于运输业者而言,足以构成无法如期运到的免责事由;而对于餐饮、酒店业的经营,并不会有重大的影响,甚至成为它们的商机也未可知。所以,不可抗力是相对的,而非绝对的,只有“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”导致了合同目的不能实现,这才构成合同履行的客观障碍,也才能成为当事人不履行合同而免除违约责任的正当理由。

二、疫情对房屋租赁合同的影响要具体分析

由于不可抗力是相对的,所以,对于遭遇了疫情的房屋租赁合同也要做具体分析,不能一概而论地认为,疫情之下,所有的房屋承租人都遭遇了不可抗力。

比如,承租人甲在年初承租了某大型购物中心的露天广场,准备利用大年三十至正月十五开办灯市和元宵游园会,然而由于突发疫情,政府下令取消了春节期间的年庆活动,这就导致了他的合同目的完全落空。这时他要求解除合同,不再支付未支付的租金,都有正当的理由。

而承租人乙租了一栋旧住宅楼,租期八年,打算改建成民宿。突发疫情后,他以不可抗力为由,要求解除合同,并且不承担违约责任,这就缺乏足够的理由。因为疫情毕竟是暂时的困难,对于长期经营的目标而言,影响有限,不能主张合同目的不能实现。

三、没钱不是不可抗力

疫情是一个客观情况。但疫情导致的,是合同无法继续履行,还是债务人的支付能力发生问题,这是两件完全不同的事情。前者属于不可抗力,是合法的抗辩理由;而后者说白了就是没钱了,没有能力履行,这不能成为不履行合同或者不承担违约责任的抗辩理由。

民法上有一个天条叫做“金钱给付的债务,不得主张不可抗力”。通俗说就是金钱债务不得免责,不存在不可抗力。道理很简单,如果可以用“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”免责,最大的客观情况不就是没钱吗?

比如某人买了一套房子,已经交了20万定金,突然因股灾而套牢,没有能力继续支付房款,他能不能要求卖方给他留着房子,等他有钱了再付?凭常识就可以判断,“没钱了”是事实,但不是违反合同的理由。卖方有权解除合同,买房人还要按照约定,牺牲定金或支付违约金。

如果没有“金钱给付的债务不得主张不可抗力”这一原则,会出现什么情况呢?所有的“老赖”就都不存在了,因为对每个欠债人来说,都能找出对自己而言的不可抗力,整个交易秩序就会发生严重的混乱。

四、判断疫情对房屋租赁合同的影响应考虑的几个因素

综上所述,我们在判断疫情影响时,应当从实际出发,不能一刀切。从合同目的、不可抗力的法理出发,不妨归纳几条一般规则:

第一,居住型的房屋租赁合同,承租人不应以发生疫情为由,解除、变更合同,或者要求减免租金。原因在于,疫情并不影响房屋的正常居住使用,对承租人而言,无论有无疫情,总是要住房的。除非由于疫情的发生,房屋丧失了使用功能,租赁合同的目的不能实现。

第二,对于经营性的房屋租赁合同,要区分短期租赁与长期租赁。一般来说,期间越长的房屋租赁合同,受阶段性不可抗力因素的影响会越小。疫情都是阶段性的,对长期合同的目的实现,不构成根本性的影响。因此,承租人既无权解除合同,亦没有理由要求减免疫情期间的租金。

第三,对经营性的房屋租赁合同,要看合同的内容。一般来说,酒店、餐饮、展览、游乐等活动,受疫情的影响明显,甚至在疫情期间令合同目的完全无法实现。而用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋,不会因疫情而无法实现合同目的。

第四,最重要的,还是看合同当中有无约定。如果当事人在合同中明确约定了疫情为不可抗力,或者排除了疫情为不可抗力,都应当是合法有效的,在疫情发生后,就依照合同处理,最便捷公平。

五、不能以社会学的思考代替法律的思考

疫情之下,不同的人抗击疫情的能力有强有弱,遭受的损失也有大有小。这就会出现某一部分人更令人同情的现象,就是所谓的弱势群体。这是社会学的视角。而均贫富是几千年社会变革中的永恒主题,也是大多数人的习惯性思维。历史上解决公平问题的药方大都是劫富济贫,这不能从根本上解决问题,只会导致新的社会矛盾。

把社会学中帮助弱势群体的观点带到法学研究中,是一个很大的误区。在民事法律中,没有强势弱势的概念,大家都是平等的主体,这才有公平交易的可能。对于社会学意义上的不公平,只能通过政治制度的变革去逐渐消除,而不能将法律的天平任意倾斜。法律的任务不是保证社会成员的财富均等,而是所有权明晰、交易秩序稳定。从这个意义上,在民事活动中提“保护弱势群体”的口号,是把社会学思考带到法学领域,只会制造混乱。

六、政府请客,不能让企业买单

疫情之下,确实产生了许多困难的家庭、企业,这里边有些需要纳入社会医疗保障,有些需要政府纳入失业救济保障,有些需要纳入孤寡老幼救助,有些需要减免税收、发放低息贷款,这都是政府的职责,政府也有能力帮助他们渡过难关。

但涉及民事领域,比如房屋租赁,政府有没有权力发布命令,要求出租人减免租金?无论从行政法还是民法角度看,这样的命令肯定是不合法的。这是以公权力干涉民事活动,否定合同的效力,会造成民事秩序的严重混乱,也会对司法裁判的权威性产生不利影响。

国家机器的功能首先是维护社会秩序,这里边就包括了民事交易的秩序。在这个秩序当中,当事人意思自治、诚实守信、有约必守这些千古不易的原则是不可动摇的,否则社会就会失序。最近我们看到,有些地方的行政机关已经发布文件,要求出租人给承租人减租,貌似关怀困难企业,但为什么不在减免税费、减轻银行利息、提供解困贷款上做文章?有识之士指出,这就是政府慷慨请客,而要企业出血买单。

这种滥用公权力干涉民商事活动的现象如果得不到有效扼制,其对社会秩序与经济发展的损害,可能比冠状病毒还要可怕。

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编辑:张文

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