今日头条丨房价变动,能否以“情势变更”要求调整房价?
2021年8月15日      ( 正文字号: )
文章标签:民法典   民法   情势变更
[ 导语 ]
一直以来,中国社会中都存在着“买房安家”的观念,房屋对每一个家庭甚至是每一个个体而言都意义非凡。通常对很多人来说“买房”就意味着未来的日子里你都在供房,所以一直以来房屋的价格都牵动着有房者和无房者的心。大家都希望自己是在低价的时候买入,并且买入后房子会升值或者至少不会贬值,因为房价的轻微变动都可能是赚或赔十几万。实践中,房价变动后,有些当事人看中了《民法典》的情势变更原则,继而诉请法院要求调整房价。对此,最高人民法院持有何种观点呢?让我们一起来看看。
[ 内容摘要 ]
即使房屋价格发生较大的变动,但仍然属于正常的商业风险,当事人不能以情势变更为由要求变更合同调整价格。
[ 内容 ]

用一句话形容房价,

可能会是,

买房=用生命去还贷?

房价快降吧,你有我有全都有?

深恶痛绝?

杜甫云“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。”衣食住行作为个体的基本生活需求,在这之中房屋无疑承担着一个极为重要而特殊的角色。“家”素为中国人安身立命之所,对于大多数漂泊在外的打工人来说,在城市买房就意味着在这个城市安家。拥有一套属于自己的房子无疑是诸多打工人共同的梦想,辛辛苦苦十几年终于凑够首付,房价涨了固然香,但如果房价跌了,看着月供时的真金白银,哪能不心疼,于是有一些人看准了《民法典》的情势变更原则,想借情势变更原则变更合同调整房价,对此,最高院的态度如何呢?

一、情势变更原则

通俗而言,情势变更原则指的是在合同成立之后,发生了合同订立当时没有办法预料到的变化,而且该变化又不属于商业上的风险,按照原来的方式履行合同将会对其中一方很不公平,处于不利地位的一方可以情势变更为由变更或解除合同。房屋价格的变动能否适用情势变更原则的核心在于:导致房屋价格变动的基础条件发生的变化是否属于订立合同时没有预料到的变化,而该变化又不属于正常的商业风险?

在法律上,《民法典》第533条规定,合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。据此,法律上规定的情势变更的适用条件包括:

第一,情势变更只能适用于合同成立后履行完毕之前,合同尚未成立的,没有情势变更原则适用的余地,合同履行完毕的,也无法适用情势变更原则;

第二,订立合同的基础条件发生了当事人订立合同时无法预见的重大变化,而且该重大变化不属于商业风险,也不属于不可抗力,而且变化的发生须不可归责于双方当事人,这里的基础条件,通俗来讲可以理解为订立合同时的客观情形

第三,如果合同继续履行会对一方当事人明显不公平

第四,情势变更只能由受到不利影响的一方当事人主张。

二、最高院的态度

最高人民法院在(2017)最高法民再26号,安某、邵某房屋买卖合同纠纷案中确立的裁判规则为:房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。据此,最高院认为即使房屋价格发生较大的变动,但仍然属于正常的商业风险,当事人不能以情势变更为由要求变更合同调整价格。

虽然最高院对房屋价格上涨的情形不适用情势变更作出了裁判,但这毕竟只是针对其中的个案,具体案件中房屋价格变动是否绝对不能适用情势变更原则对房屋价格作出调整或者解除合同不能一概而论,在某些特定情形下不排除仍有情势变更原则适用的余地,但需结合具体案件作出判断。

(图源网络)

[ 参考文献 ]

参考文献:
1.《你真的是痛恨房价涨吗?你只是痛恨自己在房价低的时候没买房!》,载腾讯网2021年8月8日,https://xw.qq.com/partner/vivoscreen/
20210808A027WR/20210808A027WR00?isNews=1
2.魏大勇、赵墨林、张鹏宇:《最高法裁判:房价上涨,能否以“情势变更”要求调整房价?》,载微信公众号“民商事实务”,2021年7月18日。

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编辑:李慧敏

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