今日头条 | 以房养老靠谱吗?
2021年11月20日      ( 正文字号: )
文章标签:居住权   民法典   物权   用益物权
[ 导语 ]
我国已经步入老龄化社会,老年人养老问题也备受社会关注。如何保障老年人的生活质量?以房养老,这种可以让老年人仍得以在原先的住宅中居住,但通过抵押住宅或出卖住宅而换取养老金的方式,走入公众视野。但是,对这一养老方式不熟悉的老年人可能会陷入担忧。那么,以房养老靠谱吗?接下来,让我们一起来了解以房养老的主要模式、这些模式的利弊以及老年人可获得的法律保障吧!
[ 内容摘要 ]
我国已经步入老龄化社会,老年人养老问题也备受社会关注。如何保障老年人的生活质量?以房养老,这种可以让老年人仍得以在原先的住宅中居住,但通过抵押住宅或出卖住宅而换取养老金的方式,走入公众视野。但是,对这一养老方式不熟悉的老年人可能会陷入担忧。
[ 内容 ]

一、以房养老的主要模式

世界范围内,主要存在两种以房养老的模式。一种是以美国的为代表的“倒按揭”模式,是指以拥有住房的老年居民为放款对象,以房产作为抵押,进行担保贷款获取养老金的养老模式。该贷款在居住期间无需偿还,在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房或者合同约定的其他条件发生时到期,以出售住房所得资金,归还贷款本金、利息和各种费用。



另一种是以欧洲大陆为代表的“空虚所有权”模式,卖方以较为低廉的价格将房屋出售给买方,将价款作为卖方的养老金,或一次性给付,或按期给付;买方取得所有权后,为卖方设定居住权,从而使卖方获得养老金的同时,仍然得以在原先的住宅内居住。由于房屋的使用和所有两权分离,买方在居住权期限内仅获得缺乏占有、使用的所有权,故称为“空虚所有权”。这种居住权不可转让,且往往以卖方的生存时间为期限,换言之,当卖方死亡,则居住权消灭。



二、通过设定居住权实现以房养老的优越性

“倒按揭”模式和“空虚所有权”模式各有利弊。第一,“倒按揭”模式无需移转所有权,故老年人有所有权的全面保护;“空虚所有权”模式需要移转所有权,但随后老年人即取得居住权,也获得了较充分的保障。第二,由外国以房养老的实践可知,在同样条件下,“倒按揭”模式所获得养老金普遍低于“空虚所有权”模式所获得的养老金。第三,“倒按揭”模式赋予了继承人赎回权;但“空虚所有权”模式没有为继承人留下房屋的继承份额,一定程度上违背了普遍的社会观念和家庭伦理。第四,“倒按揭”模式还涉及抵押、保险、期货等各种环节,只有在较为成熟的金融环境下,它才能顺利运转;“空虚所有权”模式以居住权制度为基础,虽涉及到类似于保险的养老金计算模式,但涉及金融行业之事项明显更少。

结合我国老年人获得养老金的需求和金融环境等因素,“空虚所有权”模式更胜一筹。在《民法典》出台前,“空虚所有权”模式因没有制度支撑而难以为继,但《民法典》新增的居住权制度可以为“空虚所有权”的以房养老模式保驾护航。


三、以房养老靠谱吗?

《民法典》第366条至第371条规定了居住权制度,这是借鉴大陆法系国家居住权制度的成果。这种借鉴使我国也得以将“空虚所有权”模式的以房养老本土化,此前以房养老所面临的多数问题也迎刃而解。其一,老年人无需离开自己多年居住的住宅。老年人将住宅居住权转让给金融机构后,便会在住宅上设定居住权,无需改变已经习惯、适应多年的居住环境。其二,可以得到较为周延的物权保障。换言之,即便住宅所有权人出现资金周转困难等问题,老年人居住于原住宅的权利不会受到影响,不会发生老年人无家可归的情况。

虽然有较为完备的制度保障,但是老年人在选择以房养老时,仍应当关注合同中所约定的以房养老模式及其运行方式,考察对方当事人的资金状况或经济能力。至于养老金的发放等问题,仍需要结合以房养老合同的约定,具体情况具体分析。

在选择以房养老的老年人获得较为完备的制度保障的同时,金融机构在推出以房养老项目时仍需要考虑以下问题。其一,住宅产权可能带来的风险。例如,住宅的70年产权到期后,金融机构是否需要“续费”。其二,我国老年人一时难以转变多年秉持的养儿防老理念和家族继承理念,在传统观念的影响下,以房养老的项目可能遇冷。



(图源网络)
[ 参考文献 ]

肖俊:《空虚所有权交易与大陆法系的以房养老模式》,载《上海财经大学学报》2017年第1期,第117-128页。

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