以案释法 | 当事人跳过中介签订合同,需要承担法律责任吗?
2022年4月4日      ( 正文字号: )
文章标签:违约责任   居间合同   民法典
[ 导语 ]

近年来,随着我国房地产中介服务市场的发展,以房屋租赁与买卖为核心的居间合同得到广泛运用,而居间服务活动中委托人频繁的“跳单”现象成为实践中争议较大的法律问题。所谓“跳单”,是指委托人与房产中介机构订立居间合同后,绕开该房屋中介与出租人达成房屋租赁合同或者与出卖人达成房屋买卖合同的行为。“跳单”行为违背诚实和公平原则,损害中介人的利益、扰乱市场秩序,阻碍中介市场的健康发展。对此,《民法典》第965条针对实践中承租人“跳单”后是否需要支付相应报酬进行了相关规定。基于此,本文精选部分案例,以明晰《民法典》第965条的适用条件。

[ 内容摘要 ]

衡量委托人的行为是否构成“跳单”的关键,是看委托人是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。只要委托人实际接受了中介人的中介服务,又与第三人订立了合同,就可以推定该合同之成立与中介人提供的服务有因果关系。如果委托人认为其没有利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,应当承担举证责任。

[ 内容 ]

裁判规则:《民法典》第965条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。本条主要针对委托人在接受中介服务后恶意越过中介人与第三人交易的行为,其争议焦点主要围绕委托人是否构成“跳单”行为。衡量委托人的行为是否构成“跳单”的关键,是看委托人是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果委托人并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则委托人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同成立,而不构成“跳单”违约。如果卖方将同一房屋通过多个中介公司出售时,买方通过其他公开途径获得相同房源信息促成合同成立的,对原中介公司亦不构成违约。

具体而言,跳单违约的构成要件包括:(1)委托人与中介人存在有效的中介合同,委托人接受了中介人的服务;(2)委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务;(3)委托人绕开中介人直接订立合同。

一般而言,只要委托人实际接受了中介人的中介服务,又与第三人订立了合同,就可以推定该合同之成立与中介人提供的服务有因果关系。如果委托人认为其没有利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,应当承担举证责任。实践中有裁判认为,中介人的作用在于提供交易信息和促成交易,即使最终交易未能完成,仍应认可中介人已经完整提供中介服务。

案例1:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案民事判决书【上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民二(民)终字第1508号】

法院观点1:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金。该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约。

案例2:北京智趣家科技有限公司与北京明睿东方信息咨询有限公司中介合同纠纷案【北京市第一中级人民法院(2021)01民终11351号】

法院观点2:从明睿公司中介服务履行情况考察,中关村创投公司对于承租房屋的信息来源以及现场看房服务由明睿公司完成,可认定明睿公司已经向承租方进行报告订立合同的事宜、提供与订立合同最密切相关的推荐和看房服务并将该情况告知并登记于委托方智趣家公司,明睿公司已履行中介服务之义务。从中介服务的义务范围考察,涉及中介服务的中介合同履行过程中,价款的最终确定基于出租方和承租方的协商和沟通,并非由中介方确定价格。中介方难以对价款起到决定性作用,仅起到提供交易信息和促成交易作用即可

本案证据能够认定明睿公司提供中介服务后未即刻促成的原因并不在明睿公司,而在智趣家公司。具体而言,明睿公司在提供带看服务并和智趣家公司对接后,因智趣家公司临时调高价格,导致租赁双方未在当时签订租赁合同。最终租赁双方在绕过明睿公司后确定的价格还低于调价前最初价格,故智趣家公司的临时调价行为存在故意阻却当时交易成功的嫌疑。所以,本案未及时订立合同之情形不能否定明睿公司完成中介服务并积极促成交易之客观事实。

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编辑:林伟

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