以案释法 | 夫妻一方擅自出卖共有房屋如何处理?
2022年4月21日      ( 正文字号: )
[ 导语 ]

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第28条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”上述司法解释的规定旨在平衡房屋共有人和交易第三人的利益。本文旨在通过部分案例,在前述司法解释基础上,进一步阐释在夫妻一方擅自出卖共有房屋情形下的法律规则。

[ 内容摘要 ]

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第28条的规定旨在平衡房屋共有人和交易第三人的利益。本文旨在通过部分案例,在前述司法解释基础上,进一步阐释在夫妻一方擅自出卖共有房屋情形下的法律规则。

[ 内容 ]

规则一:买受人与夫妻一方未办理不动产登记的,夫妻另一方可主张追回房屋。

规则阐释:第三人取得房屋所有权应满足三个条件:一是善意、二是支付合理对价、三是办理不动产登记。在夫妻一方处分夫妻双方共有的房屋时,如果该主体与受让人尚未办理不动产登记,则受让人未能善意取得该不动产,夫妻另一方有权追回房屋。

参考案例:

(2021)甘0602民初6287号

基本案情:陆登永与张春花系夫妻关系。2014年,陆登永、张春花夫妻购买了涉案房屋,登记在双方名下。赵银山与陆登永签订《售房协议》,售房协议签订后,赵银山对涉案房屋进行装修后入住,居住使用至今。

法院观点:本案中赵银山与陆登永、张春花未办理涉案房屋过户登记,物权虽未发生变动,但不影响售房协议的效力,故张春花主张赵银山与陆登永签订售房协议无效的诉讼请求不予支持。登记在夫妻双方名下的房屋属夫妻共同所有财产,陆登永未征得妻子张春花的同意,私自将涉案房屋出售给赵银山,侵害了共有人张春花的合法权益,现涉案房屋一直未能办理不动产登记,张春花有主张追回涉案房屋的权利,对张春花要求赵银山腾退涉案房屋并归还房屋产权证的诉讼请求依法予以支持。

 

规则二:夫妻一方将夫妻共有房屋出售给自己的父母的,人民法院认定买受人非善意,另一方可以确认买卖合同无效。

规则阐释:对于不动产的善意认定标准原则上以第三人对不动产登记的信赖作为判断标准。但在受让人是一方父母,且夫妻正处于离婚阶段的情形下,人民法院通常认定作为买受人的父母非善意,不能善意取得不动产。

参考案例:

(2021)闽0602民初5176号

基本案情:原告林燕平与被告林嘉山于2010年3月6日登记结婚。2010年6月,原被告以银行按揭贷款方式购买了涉案房屋。2019年2月21日,原告林燕平向法院提起诉讼,请求与被告林嘉山离婚,被法院判决驳回请求。2021年6月9日,被告林嘉山与其母亲即被告林香珠签订一份《存量房买卖合同》,将涉案房屋出售给林香珠。现该房屋权属已过户至被告林香珠名下。

法院观点:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十八条的规定,受让人受让不动产时应是善意的。本案受让人林香珠是被告林嘉山的母亲,被告林嘉山将夫妻共同财产转让给其母亲是在原告与被告林嘉山发生离婚纠纷,在法院判决不准离婚后,原告与被告林嘉山仍存在夫妻关系期间,且转让价格明显过低,此足以判断受让人林香珠受让该不动产并非是善意的。因此认定房屋买卖合同无效。

 

规则三:夫妻另一方主张买受人非善意,应负举证责任。

规则阐释:在不动产善意取得中,应首先推定取得人是善意的,取得人不承担证明自己是善意的举证责任。若夫妻中一方当事人认为第三人非善意,则由其对其主张负举证责任,法官通过自由心证最终对该问题加以解决。

参考案例:

(2021)苏02民终7249号

基本案情:刘春兰与朱柏松系夫妻。1998年1月8日,朱柏松购买了案涉房屋并登记在朱柏松名下。2015年朱柏松将案涉房屋抵偿给殷传清,过户手续由双方自行办理。因殷传清指定将案涉房屋过户至殷芳强名下,2015年5月29日,朱柏松与殷芳强签订《江阴市二手房买卖合同》,将案涉房屋过户登记至殷芳强名下,合同载明的交易价格为244506元。案涉房屋过户至殷芳强名下后仍一直由朱柏松、刘春兰居住至今。

法院观点:一审法院认为,案涉房屋仅登记在朱柏松名下,基于对不动产登记簿的信赖,殷传清完全有理由相信朱柏松过户案涉房屋系有权处分,朱柏松的行为不能认定为无权处分行为,虽然殷传清认可在过户时知道案涉房屋为刘春兰与朱柏松的夫妻共同财产,但也不能据此认定殷传清取得案涉房屋具有恶意。刘春兰主张殷传清在明知案涉房屋系刘春兰与朱柏松的共同财产但未征得刘春兰同意而取得案涉房屋不构成善意,其应承担举证责任,如果刘春兰不能证明殷传清为恶意,就应推断殷传清为善意。

二审法院认为,“善意”是指受让人在取得标的物所有权时主观上不知道存在某种足以影响该买卖行为效力因素的一种心理状态。对作为不动产的房屋而言,应当以受让人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。殷传清陈述“过户时知道案涉房屋是朱柏松和刘春兰的婚后财产”,“婚后财产”指取得财产的时间,对于朱柏松与刘春兰夫妻之间就该财产是有特别约定故而仅登记朱柏松为产权人,还是未作完整的共有人登记,殷传清并无义务进行探究,根据产权登记状况有理由相信朱柏松系有权处分。而且,即便殷传清陈述的婚后财产即指夫妻共有财产,但其同时也陈述了“朱柏松说刘春兰同意过户,只是要求给他住个一年半年”,对该段陈述意见不能割裂看待,案涉抵债协议的商谈、达成到履行有一定时间过程,且目的是为了解决执行问题,基于夫妻关系的紧密性和利益一致性,殷传清也有理由相信朱柏松已征得配偶刘春兰的同意。因此殷传清符合善意受让要件。

 

结论:

通过前述案例,可以总结出实践中关于夫妻一方擅自出卖共有房屋的裁判规则。第一,第三人善意取得房屋的,需以已办理不动产登记为前提,否则夫妻另一方可以追回。第二,受让人为出让一方父母的,通常被认定为非善意。第三,否定第三人为善意的,否定人需承担证明受让人非善意的举证责任。

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编辑:张莹钰

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