今日头条|“借名买房”,房子到底归谁所有?
2022年5月27日      ( 正文字号: )
文章标签:民法典   法律行为   意思表示
[ 导语 ]

吃喝住行是人们日常生活中离不开的重要问题,城市化进程的持续推进给人们的基本生存需求带来了新的挑战,其中住房问题就是一个典型的代表。为了解决城市住房短缺的难题,不少城市推行了房屋限购政策,越来越多的人为了规避政策借用他人之名购买房屋。借名买房所带来的社会与法律问题层出不穷,引发热议。不少人心存疑虑,“借名买的房子真的属于我吗”、“借名买房需要签订书面协议吗”、“把自己的购房资格给别人使用会有哪些风险呢”......接下来,小编将带领大家一起来探究借名买房中的法律问题。

[ 内容摘要 ]

为了解决人多地少的问题,不少城市开始推行房屋限购政策,这也间接地引发了越来越多的借名买房现象。借名买房的情形包括哪些?借名买房的效力如何认定?借名买房的法律效果如何?小编将对这类问题进行一一回应。

[ 内容 ]

一、实践中借名买房的不同情形

借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以他方名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的行为。尽管借名买房已经成为了一个现象级的名词,但是我们仍应对不同情形下的借名买房进行区分。这是因为法院的判决及借名买房的法律风险将会因借名买房的具体类型而有所不同。根据现有的相关司法裁判文书,借名买房通常包括以下情形。第一,为规避城市限购政策,不具备购房资格的人借用他人的名义买房。这种情形最为常见,也最受关注。第二,为了享受优惠政策而进行借名买房。在生活中,这类情形包括借用单位员工的名义购买单位团购房、借名买房以享受首套房首付30%的优惠政策等。第三,其他情形。

二、借名买房行为的效力认定

(一)为规避城市限购政策而借名买房

借名买房行为的效力认定应当根据《民法典》第153条进行判断。该条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”依照上述规定,为规避限购政策购买房屋的行为如今将面临着无效的法律风险。过去,一些法院认为各地的限购文件并非效力性强制性规定,故而认定合同的效力不受违反限购文件规定的影响。但是近期最高人民法院公布了一份裁判文书,明确了“借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房屋代持协议》因违背公序良俗认定无效”。不过各地的限购政策往往具有阶段性、临时性,如果之后购房政策的障碍不复存在,仍可以补正借名买房合同的效力。


(二)为了享受优惠政策而借名买房

现实中也会有不少人为了享受优惠政策而进行借名买房,其中需要注意的情况是借名购买政府政策性房屋。对于借名购买政府政策性房屋的行为而言,绝大多数的判决中法院都否定了此类行为的效力。因为经济适用房等政策性房屋本身具有社会福利和政策扶持的属性,故该类房屋存在购买条件的限制性和购买资格的专属性。如果借用他人名义购买政策房,就违背了国家的公共政策,侵害了社会公共利益,违反了《民法典》第153条中的“法律、行政法规的强制性规定”,因此该行为无效。     

(三)其他情形

除了上述两种情形,对于其他借名购买普通商品房的行为而言,若不违反公序良俗原则且不存在无效、可撤销事由,法院一般认可此类借名买房行为的效力。

三、对于有效的借名买房行为其法律效果如何?

如果借名买房不存在法律规定的无效事由,那么此时借名人可以根据实际的法律关系要求出名人将房屋过户到其名下。但是过户登记完成之前,借名人仍然只对出借人享有基于借名买房合同而产生的债权请求权,并未成为房屋的所有权人。因此,在借名买房合同被认定为有效后,借名人应当及时要求出借人配合自己进行房屋的过户登记,经过不动产登记的公示后,借名人才能真正成为房屋的所有权人。


四、借名买房是否需要签订书面协议

借名买房并不必须要签订书面协议,可以通过口头约定或书面协议的形式达成。如果存在书面协议,法院在认定行为效力时,将会对书面协议进行审查。如果没有书面协议,那么主张存在借名买房关系的一方当事人就需要对此进行举证。一般来说,当事人需要证明自己的实际出资(如银行流水、房款支付及贷款偿还情况等)、对房屋的实际占有使用收益情况、双方合意达成的真实意思表示(如聊天记录等)以及借名买房的合理原因等等。但需要指出,如果不签订正式的书面协议,借名人在诉讼中势必会面临着更大的举证负担和困难。


五、总结

借名买房往往发生在亲友之间,多数人往往是出于帮忙的心态借出自己的购房资格。但借名买房又常常面临着巨大的法律风险。一方面,借名买房合同可能会因为违反法律、行政法规的效力性强制性规定或公序良俗而无效。另一方面,出名人可能会因此而丧失自己首套房屋购买时所能享受的优惠政策。此外,若后续房价增长,实践中也出现了一些出名人向借名人争夺房屋所有权的情形。因此小编提醒各位读者,借名买房需谨慎,事先一定要考虑清楚,切勿违反法律规定。在借名人与出名人缔约的过程中,做到及时有效沟通,平衡好双方的利益关系,保存好缔约的相关证据。最后,千万不要让借名买房变成一个既伤财气、又伤和气的行为。



(图源网络)

[ 参考文献 ]

1.马一德:《借名买之法律适用》,载《法学家》2014年第6期。
2.冉克平、黄依畑:《借名买房行为的法律效果研究》,载《财经法学》2020年第2期。
3.(2020)最高法民再328号。

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