按份共有人优先购买权的行使与救济
2022年6月5日      ( 正文字号: )
文章标签:民法典   按份共有人   优先购买权
[ 导语 ]

民法典第305条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”该条对按份共有人的优先购买权作出了明文规定,但与按份共有人优先购买权相关的诸多法律问题,包括按份共有人优先购买权的内涵、适用范围、行使条件,以及侵害后的法律救济等法律问题,皆有待进一步厘清和明晰。

[ 内容摘要 ]

《民法典》第305条明文规定了按份共有人的优先购买权。但与之相关的诸多法律问题,如按份共有人优先购买权的内涵、适用范围、行使条件以及受侵害后的法律救济等,皆有待进一步厘清和明晰。

[ 内容 ]

民法典第305条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”该条对按份共有人的优先购买权作出了明文规定,但与按份共有人优先购买权相关的诸多法律问题,包括按份共有人优先购买权的内涵、适用范围、行使条件,以及侵害后的法律救济等法律问题,皆有待进一步厘清和明晰。笔者依据多年所学,拟文探析。

1、按份共有人优先购买权的内涵

共有作为一种特殊的所有权形态,分为共同共有和按份共有两种类型。其中按份共有是指共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。而按份共有人优先购买权制度则是按份共有中所独有的法律制度。所谓按份共有人优先购买权是指,当某一按份共有人向第三人转让共有份额时,其他按份共有人享有在同等条件主张优先购买的法定权利。

按份共有人优先购买权的行使对象为共有份额,而非共有财产本身。共有份额是按份共有人对共有财产所有权进行的量上的分割,其内容、性质和效力与所有权相同,只不过各个共有人在行使权利时受到份额限制。共有份额既不是对所有权权能的分割,也非局限于共有财产的特定部分,而是抽象地及于共有财产的全部。需要指出的是,共有份额的转让与共有物的转让不可混为一谈,前者仅涉及某一共有人将其享有的共有份额转让给他人,不构成对共有财产整体的处分,而后者则是指将共有财产的整体全部转让给他人。

共有份额作为按份共有人所享有的财产权利,按份共有人自然享有对其进行法律处分的自由,民法典第305条即明确规定,按份共有人转让其共有份额,无需其他按份共有人的同意。但此种共有份额的转让自由并非是绝对的,受到了法定的按份共有人优先购买权制度的限制。该制度的制度目的则在于通过减少共有人的人数,简化共有关系,进而提高对共有物的利用效率,实现物尽其用的价值目标。

2、按份共有人优先购买权的适用范围

首先,依据民法典第305条的规定,当按份共有人转让其对共有财产的份额时,其他按份共有人享有优先购买权。此处所规定的“转让”,通常是指以买卖、互易、以物抵债等有偿形式进行的法律处分行为。有疑问的是,此处的“转让”是否包含无偿转让的行为,例如以赠与的方式将共有份额转让给他人呢?虽然从文义解释的角度出发,该条所规定的“转让”并不当然排除无偿转让的情形,但是从优先购买权的行使条件和制度目的来看,按份共有人的优先购买权应仅适用于有偿交易中。因为在无偿转让的情形下,不存在交易价格、支付方式等交易条件,无从对行使优先购买权的“同等条件”加以判断,而且在无偿转让的情形下,转让人与第三人往往存在特定的亲属、血缘关系或者其他道德上的联系,难以通过金钱价值予以衡量。

其次,依据民法典物权编司法解释(一)第9条的规定,当共有份额因继承、遗赠等原因发生变化时,除了按份共有人之间另有约定外,其他按份共有人无权主张优先购买权。因为依据民法典第230条的规定,继承人或者受遗赠人自继承开始时已经当然地、直接地取得了对共有物的份额。同时,无论是继承人抑或受遗赠人均为无偿取共有份额,在此情形下就不存在所谓的“同等条件”,也就无从行使优先购买权。此外,在继承或者遗赠的情形下,实现法定继承的目的、尊重被继承人意志的价值目标要高于其他按份共有人行使优先购买权的价值目标。因而在此情形下,其他按份共有人不得主张优先购买权。

此外,依据民法典物权编司法解释(一)第13条的,除按份共有人之间另有约定外,按份共有人之间转让共有份额的,其他按份共有人无权主张优先购买权。之所以作出如此规定,是因为当按份共有人对内转让共有份额时,该转让行为本身就足以减少共有人的人数,简化共有关系,而且不会影响其他共有人的正当利益,因而无必要赋予其他按份共有人以优先购买权。

3、按份共有人优先购买权的行使

按份共有人优先购买权的行使,有赖于共有份额的转让人及时将转让条件通知其他按份共有人。如不作通知,其他按份共有人很难知悉共有份额将被转让的事实,也无从得知具体的交易条件,更遑论去判断是否在同等条件下行使优先购买权。因此,民法典第306条第1款即明确规定,按份共有人转让其享有的共有份额时,负有及时将转让条件通知其他共有人的义务。

另一方面,虽然其他按份共有人享有法定的优先购买权,但是为了避免该权利不当损害共有份额转让人与第三人的合法利益,避免法律关系长期处于悬而未决的状态,民法典第306条第1款明确规定,其他按份共有人只能在“同等条件”并且在“合理期限内”行使优先购买权。“同等条件”这一要件是为了保证共有份额无论是转让给第三人抑或其他按份共有人,共有份额转让人均可获得相同的对价。“同等条件”具体应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素来确定。如果其他按份共有人虽然主张优先购买权,但是提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求,则将无法满足“同等条件”这一要件,也就无法行使优先购买权。关于其他按份共有人行使优先购买权的合理期限,民法典物权编司法解释(一)第11条对此作出了明确的规定。如果当事人对优先购买权的行使期间作出明确约定的,按照约定处理。在没有约定或者约定不明的情形下,如果转让通知中载明了优先购买权的行使期间,则以通知的期限为准;如果通知中未载明行使期间或者载明日期短于通知送达之日起15日的,为15日;如果转让人未通知的,自其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日;如果转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。该期间的法律性质为除斥期间。如果其他按份共有人未在该期间内行使优先购买权,则期间经过,优先购买权消灭。

4、侵害按份共有人优先购买权的救济

在按份共有人优先购买权受到侵害的情形下,其他按份共有人是否可以主张共有份额转让人与第三人订立的共有份额转让合同无效或者可撤销呢?以及在共有份额已经转让给第三人的情形下,其他按份共有人能否取得该共有份额呢?

共有份额作为按份共有人合法享有的财产权利,按份共有人享有转让共有份额的处分权,同时由于共有份额的转让与共有财产转让在法律性质上存在显著差异,在共有份额转让的情形下通常不适用善意取得制度。而至于共有人份额转让人与第三人就共有份额转让订立的合同效力,通常不会因其他按份共有人优先购买权的存在而受到影响,如无其他合同无效事由,该合同自属有效。而且单纯订立共有份额转让合同,通常很难构成对按份共有人优先购买权的侵害,因为在此情形下,并不妨碍其他按份共有人通过优先购买权的行使,与共有份额转让人订立有效的共有份额转让合同,并最终取得该共有份额。在第三人已经取得共有份额的情形下,只要其他按份共有人在法律规定的行使期限内行使优先购买权,按份共有人依然可以借助优先购买权制度而取得共有份额。至于遭受损失的第三人,则可以基于其与共有份额转让人达成的共有份额合同要求转让人承担违约责任,或者是行使合同解除权解除该合同并要求转让人承担相应的法律责任。当然如果其他按份共有人以优先购买权受害侵害为由,仅请求撤销转让合同或主张转让合同无效,而并不主张优先购买共有份额的,依据民法典物权编司法解释(一)第12条的规定,对该请求不予支持,因为其既无法律规范基础,又与按份共有人优先购买权的制度目的不相符。(作者:任九岱 中国人民大学法学院博士生研究生)

[ 参考文献 ]

本文转载自法制日报-法制网,已获原作者授权,原文链接:http://www.legaldaily.com.cn/zt/content/2022-05/19/content_8709894.htm。

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