今日头条 | 租户欠付租金,能留置他在租房内的物品吗?
2022年7月16日      ( 正文字号: )
文章标签:留置权   牵连关系   租赁合同
[ 导语 ]

在房价居高不下的今天,很多人往往选择租赁房屋和厂房来解决日常居住和经营需要。对于租户来说,他们希望找到设施齐全、租金合理的租房,而对于出租人来说,则希望租户能够按时缴纳租金。现实中,在租户拖欠租金的情况下,有些出租人会留置租户在房间内的物品,督促租户尽快支付租金,甚至在未经租户允许的情况下变卖物品。那么,出租人此种留置行为是否合法?出租人能否主张拍卖变卖租户物品以清偿欠付租金?出租人又是否有其他的权利保障路径呢?接下来,小编将带大家一起来探究租户欠付租金时出租人的权利保护法律问题。

[ 内容摘要 ]

租户拖欠租金时,出租人对租户在租房内的物品并未合法占有,其租金债权与租户物品也不属于同一关系,出租人也并无合理理由对于物品优先其他担保人受偿,故出租人不应享有留置权。

[ 内容 ]

一、留置行为的合法性取决于是否享有留置权

根据《民法典》第447条,“债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。”因此,留置权是指债务人不履行到期债务时,债权人所享有的留置其已经合法占有的债务人的动产,并就该动产优先受偿的权利。这构成留置行为合法的权源,即只要能够证明债权人享有留置权,那么债权人就可以实施留置行为。那么,具体到出租领域,如何判断出租人对于租户物品是否有留置权呢?这需要考虑留置权的三个要件详细判断:第一,出租人是否合法占有租户物品。第二,出租人留置的物品不属于同一法律关系。第三,租赁合同是否属于可以成立留置权的基础债权。



二、出租人对租户物品不享有留置权

(一)出租人通常不是合法占有租户物品

在租赁期间,根据出租人和租户的租赁合同,出租人应当及时将租赁物交付给承租人,并由租户对租房进行直接控制和占有,因此出租人对于租户放置在房间或者厂房内的物品并不能合法占有。而租赁合同解除后,虽然出租人享有房屋的所有权,但其仅能清空房屋内的他人物品,也不能因此获得对租户物品的合法占有。

(二)出租人留置的物品与租赁合同不属于同一法律关系

出租人与租户签订租赁合同,但是租户物品往往是租户向其他人购买而得,该物品与租赁合同并没有直接关系,不满足留置权的“同一法律关系”要件。实践中法院也多赞同此种观点。例如在(2022)鲁09民终416号民事判决书中,法院即指出“原、被告之间的纠纷是因房屋租赁合同而起,而非因生产设备所致,二者不属同一法律关系。”

(三)租赁合同通常不属于可以成立留置权的债权范围

实践中对于这一问题存在争议。在(2021)吉01民终2493号民事判决书中,法院认为“留置权为法定担保权,其成立基于法律的直接规定,当事人不得任意约定创设留置权”。但是在(2019)粤2072民初16484号民事判决书中,法院认为却如果当事人在租赁合同中提前约定出租人可以对租户物品行使留置权,那么出租人应当享有此种权利。从法理而言,结合留置权的规范意旨,出租人对于物品并没有增值,承认其具有留置权,优先于抵押权等优先受偿似乎并无合理理由。此外,留置权属于法定担保物权,故即使当事人提前约定此种情形亦不能成立留置权,出租人必须起诉租户,在租户无法偿还时由法院拍卖变卖租户财产。

综上三点,出租人对于租户物品并不满足留置权成立的三个要件,因此出租人不得以租户欠付租金为由留置其物品,也不得拍卖变卖租户物品。



三、出租人能够采取哪些合法手段保障其权利呢?

由于出租人往往是“先为给付”的一方,其首先需要出租房屋或者厂房才有可能获得租金,故无法借助于同时履行抗辩权等制度来保障自己的租金债权。既然出租人不能留置租户物品,出租人是否有其他权利保障手段呢?

在民事租赁中,出租人属于强势地位,可以通过事先设立保证金、押金等来尽量降低租户拒付风险。例如《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十条第二款规定:“出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过3个月租金数额的租赁保证金。”在商事租赁中,企业完全可以提前采取其他担保手段,例如可以要求承租方以机器设备、原材料和产品等进行浮动抵押,或者要求承租方的关联公司等提供担保。


四、总结

留置权是民法典规定的债权人对特定债务人不履行债务时可以就债务人动产优先受偿的权利。其法定性和优先性决定了其不能无限扩张至所有合同违约情形。在租户拖欠租金时,出租人对租户在租房内的物品并未合法占有,其租金债权与租户物品也不属于同一关系,且出租人也并无合理理由对于物品优先其他担保人受偿,故出租人不应享有留置权。实际上,出租人可通过提前设立抵押、要求提供保证、收取定金和保证金来担保自身的债权。



(图源网络)

[ 参考文献 ]

1.周珺:《论我国出租人留置权制度的存废》,载《政治与法律》2012年第8期。
2.山东省泰安市中级人民法院(2022)鲁09民终416号民事判决书。
3.吉林省长春市中级人民法院 (2021)吉01民终2493号民事判决书。
4.广东省中山市第二人民法院(2019)粤2072民初16484号民事判决书。

发表评论
推荐阅读
今日头条 | 离职时单位不配合办理离职手续怎么办?
主动离职的员工应提前30日以书面形式通知单位解除劳动合同,单位不配合办理离职手续需要承担一定的赔偿责
今日头条丨“借名买车”的法律风险
“借名买车”行为是违法的。
以案释法 | 夫妻一方擅自出卖共有房屋如何处理?
夫妻一方擅自出卖共有房屋的法律后果旨在平衡房屋共有人和交易第三人的利益。
热门排行
学术公告
问答集锦
相关文章

编辑:李晶晶

向编辑提问:

分享

扫二维码
用手机看民商
用微信扫描
还可以分享至
好友和朋友圈

中国民法学研究会
教育部人文社会科学重点研究基地
中国人民大学民商事法律科学研究中心

本网站由王利明教授创办并提供全部运作资金 Copyright◎2000-2021 All Rights Reserved 京ICP备2022010855号  
E-mail: ccclarticles@126.com