（一）合同法框架下物业服务合同的性质之争

在民法典编纂前，关于物业服务合同的法律性质，国内学界众说纷纭，主要有委托合同说和无名合同说。委托合同说忽视了物业服务合同与委托合同在合同订立、权利义务以及责任承担方面的明显差异，实不足取。我国学界主流观点采无名合同说，主张将物业服务合同作为独立的合同类型予以有名化。

（二）物业服务合同在我国的有名化

我国对物业服务合同的有名化采取了特别法的规范模式，国务院2006年颁布的《物业管理条例》首先实现了物业服务合同的有名化。在此基础上，民法典将物业服务合同纳入“典型合同”分编，被视为立法的重大贡献。这种做法看似合理，实则陷入了对民法典性质和功能的认识误区。物业服务合同中的业主和物业服务企业构成不同的利益团体，当属特别民法而非纯粹私法意义上的民法典所规范的对象。

（三）民法典框架下物业服务合同与其他典型合同的本质区别

物业服务合同与其他典型合同的区别体现在：第一，缔约主体之团体性及其对合同效力相对性的突破。物业服务企业合同的缔约主体均具有团体性，一方为物业服务企业，另一方通常是业主团体；业主大会或业主委员会与物业服务企业订立的合同对全体业主均有约束力。第二，缔约程序的法定性及其强制自治功能。物业服务人的选聘和解聘，须由业主依照法定程序决定。第三，物业服务合同的双面效力。一是对缔约主体业主委员会和物业服务人产生的约束力，二是对所有业主均发生的规范性效力。这种规范性效力的直接性和强制性，是对合同效力相对性原则的突破。

物业服务合同不同于一般的民商事合同，业主个体并非直接的缔约主体，而是由业主团体代表业主的整体利益与物业服务企业缔约。此种团体缔约模式不同于传统缔约模 式，其意义在于重构缔约双方的 “势均力敌”，以解决合同磋商的对等性障碍问题。世界各国对集体合同之所以采用特别法模式，其目的也在于此。因此，集体合同之称谓虽为劳动法所专有，但从法律构造的角度看，我国物业服务合同与之并无二致，在规范目的方面，二者也是殊途同归。因此，物业服务合同不同于民法典“典型合同”分编的其他合同，应当以物业服务合同的集体合同属性为基础，重构物业服务合同的规范模式。

（一）无名合同有名化的进路区别及其功能差异

根据法律载体的不同，无名合同之有名化进路可以分为一般法进路与特别法进路。前者指在民法典中以专章的形式确立某一特定合同类型，后者则指在特定领域的特别法中对某种合同类型进行明确规定。特别民法在功能上可以分为补充型、政策型和行政型三种，其中政策型民法是国家基于特别的社会政策考量而制定的特别法，强调以弱者保护为中心的“社会共生”，与技术中立的精神相悖。采政策型特别民法之有名化进路，本身就是要通过该类型合同的功能构造实现特定的政策目的，而这是固守体制中立的民法典进路难以做到的。但无论采取哪种进路，由于特别民法各自构成规范自足的体系，故其纳入民法典只是“嵌入式外挂”，未能提高法律适用的效率。

（二）民法典框架下物业服务合同规范模式之检视

物业服务合同相较于消费者合同而言更加不同于传统意义上的合同类型，其性质  恰与劳动法上的集体合同契合，其法律适用与合同法一般规则存在抵牾。在有《物业管理条例》等单行法予以调整的前提下，将物业服务合同纳入民法典，并不十分恰当。就物业服务合同之规范体系而言，虽然已被纳入民法典之中，但其由特别法构建的规范自足之微观体系，乃“嵌入式外挂”于民法典。换言之，民法典的构造并未改变物业服务合同由特别法规范的模式。

（三）微观体系下物业服务合同的解释论重塑

在我国现行法框架下，建筑物区分所有制度采用的是二元、双轨、二级之立体规范模式。二元是指其规范内容分为物权关系和管理关系两个单元；双轨是指系指民法典和行政法规并存的法律体系；二级中的第一层级规范位于民法典物权编 “业主的建筑物区分所有权”一章，第二层级则表现为我国民法典和《物业管理条例》中的物业服务合同规范。在对物业服务合同规则进行理解和适用时，必须将其置于整个微观体系乃至民法典的宏观体系中予以解释。

首先，包括物业服务合同在内的建筑物区分所有制度构成民法典所有权制度的特别法，其特别规范因优先适用而排除了后者的适用空间。其次，与其他国家和地区不同，在我国，被纳为合同编典型合同的物业服务合同，其实质是我国建筑物区分所有权制度之物业管理单元的特别法规范，而非传统的委托合同。最后，物业管理的双轨制规范模式，要求以公法和私法协力的方式，努力促成业主的强制自治。一方面，因法典稳定性的要求，民法典关于物业服务合同的规定更适合通过《物业管理条例》 等单行法的修订来完善或发展；另一方面，民法典关于物业服务合同的规定，只是在私法的意义上为业主共同体提供最低限度的保护，而更高层次的保护也有赖于特别法。

立法者将物业服务合同纳入“典型合同”分编主要是基于重要性考量，但物业服务合同具有鲜明的政策目的，也不符合技术中立的精神，故在体系结构上，物业服务合同本适于继续在法典之外由行政法规属性的特别民法规范。但既然物业服务合同作为典型合同入典乃既成事实，那么在解释论上恢复其法律属性的本来面目，就成为此等规范正确理解与适用的关键。并且，由于物业服务合同是合同编中的特种合同，故其立法的完善尚需在其他民事单行法的框架内完成，否则法典赖以维持稳定的技术中立性会被动摇。

（本文文字编辑张静远。本文未经原文作者审核。本文为中国民商法律网“原创标识”作品。凡未在“中国民商法律网”微信公众号正式发布的文章，一律不得转载。）

文献链接：《物业服务合同法律构造之中国模式》