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王老师、各位来宾、各位老师、各位同学，很高兴参加今天晚上的活动，借着王老师这个讲座的机会，我也是第一次系统的把《物权法》第一批司法解释的22个条文从头到尾看了一遍。我很同意王老师对这个司法解释总体上所做的评价。在看这22个条文的过程中间，的确我自己也有一些没有完全想清楚的问题，正好向王老师提出来，向参与这个司法解释起草的法官以及在座的老师和同学请教。
首先第一个就是这个司法解释第4条的规定。刚才王老师专门作了介绍，关于如何理解“不发生物权效力”这句话的含义？我们知道这个地方所谓不发生物权效力，它肯定是指已经具备了在通常情形下，基于民事行为尤其是基于合同行为发生物权变动法律效果的条件。因为没有具备通常情形下基于民事行为尤其是基于合同行为发生物权变动条件的话，那么当然就不发生物权效力，就没有必要在这里专门强调说。没有经过预告登记权利人的同意，所以就不发生物权效力。
什么是不发生物权效力?我个人觉得是不是可以考虑，是说转让人和其他第三人之间所进行的交易行为，是一个相对预告登记权利人无效的交易行为，也就是这个地方存在着一个相对特定第三人无效合同行为的问题。
把这个合同行为认定为相对特定第三人无效的合同行为，有两个好处：一个是排除了第三人和预告登记权利人之间的竞争关系，因为你和那个转让人之间的合同行为相对于预告登记权利人是无效的，你没资格再和预告登记权利人去进行市场的竞争；另一个是，认定这个合同是相对特定第三人无效的合同，它还能够产生的一个效果，就是为涂销登记簿上第三人相应的物权登记提供了法律上的依据。所以说从这个意义上来讲，对这个不发生物权效力，我是这样的一个理解。这是第一点。
王利明：是说还是有效是吧？
王轶：就是只在和特定第三人，即预告登记权利人之间的关系上不能主张合同的效力，但是在合同双方当事人之间，以及特定第三人以外的其他人仍然可以主张合同的效力。
还有就是第12条第2款的第2项。我认为这个地方的认定合同的无效同样是相对特定第三人无效。就是我既主张优先购买，同时我又主张确认按份共有人和受让人之间订立的转让共有份额的合同，是相对享有优先购买权的按份共有人无效的合同。它应该是相对这个特定第三人无效的。但是目前第12条的第2款的第2项，把撤销和相对特定第三人无效一并来做规定，我觉得这种必要性不大。因为相对特定第三人无效比第三人有权去进行撤销，从价值判断结论的妥当性来讲，它可能更合比例原则，保留这个相对特定第三人无效的法律效果，应该足够了。
（二） 关于一物数卖问题的理解（第六条）
就目前这个第6条我自己有一个疑惑就是，目前设定的人民法院不予支持的条件里头有一个——受让人已经支付对价并取得占有。那我的理解从某种意义上来看的话，如果没有受让人已经支付对价的这个条件，是不是人民法院也要支持？我们知道，如果这个转让人的债权人，就是那个一物数卖中间的其他的买受人，即使受让人没有支付对价，当然也可以去对抗他。另外，如果转让人的债权人是一个普通的价金债权人的话，由于我们有《合同法》第73条关于债权人代位权的规定、第74条关于债权人撤销权的规定，这个时候规定要求受让人必须支付对价，作为一个人民法院支持对抗此类债权人的前提条件，这个必要性也不是很大。
（三） 优先购买权的行使期间和买受人的替代通知义务（第十一条）
目前第11条的第4项规定，就优先购买权的行使期间，转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。我注意到有观点主张这是为了保护善意第三人的利益。但是我们想在按份共有人转让共有份额的时候，存不存在着所谓保护善意第三人利益的必要性和可能性？答案应该是否定的。因为转让人转让的本来就是共有财产的份额，受让人应当知道其他按份共有人享有优先受让权。比如说如果是不动产，受让人完全可以在登记薄上进行相应的查询，了解其它共有人的存在，那这个时候作为受让人人来讲，你是不是可以有一个替代通知的义务。
（四） 优先购买权的约定（第九条、第十三条）
第9条，其实也包括第13条，有一个“但按份共有人之间另有约定的除外”。这个“另有约定的除外”，我是认同王老师所表达的看法，可能没有必要写在这个地方，这个原因是什么呢？另有约定的除外，那应该是说本来它是属于法律所规定的文义范围之内，我们现在要把它排除在外。但是，第9条和第13条后段里面所说的另有约定的情形，本来就不是《物权法》第101条文义范围之内的事项，本来就不在里边，不存在着把它排除在外的问题，因为它本来就不是第101条规定的那种优先购买权。
（五）善意的判断标准（第十六条）
第16条的第1款第2项，说预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意，这个时候说是属于不动产受让人应当知道转让人无处分权。预告登记本身只是保全了当事人的债权请求权，作为转让人的处分权并没有受到限制，人家进行的是有权处分。所以第16条的第1条第2项，把它和其他类型进行并列，可能这个妥当性是不是值得考虑。
然后是第16条第2款，第16条的第2款目前写法是说真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。其实想表达的含义可能是说真实的权利人如果有证据能够证明不动产的受让人是因重大过失而不知道的，这个时候应当认定这个受让人就不是善意。
（六）善意取得的排除（第二十一条）
我记得《物权法》起草的时候，对《物权法》第106条的第1款要不要写上转让合同有效进行过讨论。后来大家说不用写。不用写的原因是什么呢？就是说有权处分的情况下，在我们《物权法》所认可的无论是债权形式主义物权变动模式、债权意思主义的物权变动模式、还是混合主义的物权变动模式之下，你这个转让合同如果效力有欠缺，就算有权处分，都不能够发生物权变动的法律效果，更不用说无权处分了。当时认为说这个是题中应有之义，所以说就不用写，这是一个值得考虑的因素。
另外，目前这个写得也没有列得很周全。因为你只列了《合同法》第52条认定的无效，《合同法》第54条第2款的欺诈、胁迫、乘人之危的撤销，那《合同法》第54条第1款的可撤销，第47条、第48条、包括第50条那里边所说的效力待定，如果最后确定的不生效力，那不同样也不能够发生善意取得法律效果的适用吗？所以从这一点来讲的话，我觉得不写这一条比写这一条要好。
程啸（与谈嘉宾，中国民商法律网授权学者，清华大学法学院教授，《不动产登记暂行条例》及其实施细则的主要起草人之一）：很荣幸受邀参加王老师的讲座。刚才听了王老师关于《物权法司法解释（一）》的精彩报告，受益匪浅！
最高法院《物权法司法解释（一）》一共22个条文，直接涉及到不动产登记制度的条文就有13条之多。大家都知道，中国的不动产统一登记工作到现在已取得很大的进展，去年的3月1号《不动产登记暂行条例》已经实行，今年的1月1号《不动产登记暂行条例实施细则》也正式施行了，我和尹飞、常鹏翱等教授都参与了这两个文件的起草。下面，我结合自己的一些思考，对《物权法司法解释（一）》谈一点个人粗浅的看法，请王老师和在座的各位老师进行指正。
一、 什么叫“登记簿的权利主体错误”？（第二条）
《物权法司法解释（一）》第2条确实非常有意义，它进一步明确了不动产登记簿的推定效力。我们知道，《物权法》第16条第1款明确规定了不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，这是我国关于登记簿推定力的法律规定。既然是推定力，当然就可以举证推翻。但是，我想就这个讲一下借名登记的问题。
现在在北京买房有限购规定，外地人没有达到一定条件是不能买房的。现外地人甲要在北京买房，他借乙的名字，双方约定甲出钱，乙来签合同，房屋登记在乙的名下，登记簿上写乙的名字。那么，这种情况属不属于登记簿的错误呢？真实的权利人甲能否依据《物权法司法解释（一）》第2条来要求法院确认自己的所有权呢？他究竟是提起确认之诉还是给付之诉？
有的人认为应按照确认之诉，因为甲就是真实的权利人，当然有权利要求法院确认自己对这个房子的所有权，进而要求登记机构进行更正登记。也有人认为，甲和被借名人乙只是合同关系，甲应该提起给付之诉，在甲具有购房资格时，要求乙协助甲办理房屋所有权转移登记。
现在这个问题，全国法院的做法不一样。北京的法院比较倾向于给付之诉，上海则认为应当提起确认之诉。我认为，北京的法院做法是对的。这种情况下，甲乙虽然有内部约定，但只是一个内部的债权债务关系约定，按照《物权法》第9条第1款基于法律行为的不动产物权变动，原则就是以登记为生效要件。合同不是甲签的，登记也不是登记在甲的名下。尽管甲实际上对乙有一个债权请求权，但甲作为借名人并没有取得所有权，不是真实的物权人。所以，这种情况下甲不能提起确认之诉。这时即便乙处分该房屋也是有权处分，而不是无权处分，不发生善意取得的问题。
最高法院在针对“中国农业银行大连市分行友好支行诉大连中大集团公司、第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司借款合同抵押担保纠纷一案”的答复中，就犯了这个错误。该案涉及的另一个问题是双方合作开发房地产的情形。在合作开发房地产的情况下，房子登记在中大公司的名下，虽然双方约定9到15层属于大连国际。但中大公司把全部房屋抵押给银行。我认为，这个案子跟借名登记的性质一样，也没有登记簿的错误。所以，我觉得对于什么叫“登记簿的权利主体错误”，应该好好地理解一下。
对于异议登记，我认为这次司法解释写的非常不错！按照现在《物权法》的规定，15天之内你不去起诉、不申请仲裁，异议登记就失效了。但它只讲实体法上失效，失的是什么效呢？异议登记其实就是暂时中断登记簿的公信力，现在失效了，就意味着不能再中断登记簿的公信力了。但是，从程序法上讲，异议登记还在登记簿上写着，这时应怎么处理？
我们在起草《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记指南》时对此争议也特别大。登记机关的人说，《物权法》讲了15天自动失效，这个时候就让它失效好了。而有人认为，登记失效后登记机构应依职权把它注销，不能让它在上面搁着。这次司法解释就明确讲清楚了。善意取得是指登记簿上不存在有效的异议登记。如果异议登记已经失效，这种情况下第三人可以是善意的，这就和程序法有效的衔接了，我很赞同这个规定。
这里可能需要对第4条做一个限缩解释。预告登记的类型很多，《不动产登记暂行条例》和《实施细则》里规定的有：不动产转移的预告登记、不动产抵押的预告登记、预告商品房的预告登记以及预告商品房抵押的预告登记。
如果是抵押权的预告登记，它在抵押了以后，可以再行抵押没有任何问题，而且还可以再办理一个预告登记。因为在抵押权预告登记的情况下只产生保全抵押权顺位的问题。但是其他情况下的预告登记，按照现在的《不动产登记法》，就不能再处分，因为《条例》明确规定这种情况登记机构不予办理。所以我觉得预告登记的范围需要限制一下。
我一直坚持《物权法》106条把动产和不动产善意取得放在一起规定是不对的。我感觉司法解释的起草人在这个问题上很矛盾。一方面他们也认识到了不动产的善意取得中“善意”要始终结合登记簿来判断。而另一方面，动产它很复杂，动产占有和它的权利分离的情况很普遍，比如融资租赁、借用等等。动产占有很难有推定效力，所以《物权法》没有规定。但是不动产登记簿的推定效力规定了，所以这种情况下，对这两种“善意”应区分看待。
现在我们很多法院要求当事人在登记簿的信赖之外还要尽到更多的调查义务。我觉得这对交易安全及正在实施统一不动产的登记是个极大的破坏。所以，从这个角度上讲，我觉得这个司法解释在动产和不动产善意中都考虑“重大过失”就容易导致很多法院在不动产的善意取得中对受让人提出非分的要求。最终极大的削弱登记簿的公信力。实际上，我们目前在不动产统一登记中所做的所有事情就是要使得登记簿的记载和真实的物权尽可能保持一致。因此在不动产善意取得中考虑受让人的重大过失是存在很大的问题的，我个人不是很赞同。
《物权法》明确提出要支付合理的价格，我觉得这是非常有道理的。我们国家跟德国是不一样的，德国可以无偿善意取得，它可以通过债法的不当得利法去解决，但是我们中国不行。我们的善意取得制度是要在所有权的保护和交易安全的维护这两者之间保持平衡。如果第三人付钱了，无权处分人把钱花了，这种情况下，究竟是保护真实权利人还是保护善意第三人呢？他付了钱，那么善意第三人在这个天平上的砝码就多了。
这里还有一个小问题，即抵押权的善意取得是不需要支付对价的，对不对？但最高人民法院的第一巡回法庭曾做了一个判决，明确说因为作为第三人的银行支付了贷款，所以就视同它满足了《物权法》中的支付合理对价的要求，可以善意取得抵押权。意思是如果说银行只是签了贷款合同和办了抵押登记，但最后发现这是个无权处分，在贷款还没来得及发时就是没有支付合理的对价？我认为这个观点是错的，因为贷款合同是主合同，抵押不是一个有偿的行为，把支付贷款作为抵押权善意取得的构成条件是错误的。
朱虎（与谈嘉宾，中国民商法律网授权学者，中国人民大学法学院副教授）：《物权法解释一》今年公布之后，解释才刚刚开始，我在这里提以下几个问题。
第一条、《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条、《物权法解释一》第7条、《拍卖变卖司法解释》第29条
比如说按照第一条，提起行政诉讼往往涉及登记行为，而以物权的归属和基础关系而产生的诉讼是一个民事诉讼。最高院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条确定了一个有限度的一个民事先行。在《物权法解释一》的第1条规定中，当事人似乎可以分别提起行政诉讼和民事诉讼，而行政附带民事诉讼以当事人申请为前提，如果当事人未申请行政附带民事诉讼，而是提起行政诉讼，是否存在有限度的民事先行？
此外，《物权法解释一》第7条规定了能够直接导致物权变动的法律文书包括拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，这里面特别强调不包括执行过程中的以物抵债调解书，这个我也是赞同的。但是问题是，如何与最高人民法院《拍卖变卖司法解释》第29条的规定相协调？按照这一条规定，如果是拍卖或以物抵债的话，动产是以交付来判断确定所有权移转时点，而不动产以裁定送达时为所有权移转时点。那么，这时候这两个规定又如何进行协调？
以预告登记为例，这里仍然存在一个困难的问题。《物权法》规定，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。什么叫作“不发生物权效力”？我们就以转让合同作为例。如果按德国法，好办，它区分负担行为和处分行为，因此负担行为有效，而处分行为是一个相对无效的问题。但是，按照我国《不动产登记暂行条例实施细则》第85条的规定，不动产登记机关未经预告登记权利人同意，不能办理与之相冲突的登记。这时候这个效力是否过分的强大？
这时候，我们可以采取不同的处理方案。一是转让人和受让人之间的合同是无效或者是效力待定，我想这肯定是不可以接受的，因为无权处分的合同都是有效的，举重以明轻。第二种方案是登记机关不予登记，但这个效力是不是过分地不合比例？那么，在不承认物权行为区分的前提下，可能最妥当的解决方案就是转让人和受让人之间的合同是一个相对无效的合同，仅对于预告登记权利人而言是无效的。当然，不管是相对无效还是有效，一个共识的地方是受让人肯定在未受履行的情况下不能请求实际履行。
但是如果已经履行给受让人时应该怎么处理？这又涉及到《物权法解释一》有关善意取得的第16条第1款第2项的规定，即预告登记有效期内未经预告登记权利人的同意，受让人是否构成善意？但是我始终无法理解，如果预告登记有效期内未经预告登记权利人同意，若转让人和受让人的合同是相对无效的，此时不区分受让人的善意和恶意，相对于预告登记权利人而言，受让人都不能取得所有权，那么这时与善意取得有多大的联系？换而言之，保护善意受让人这个目的并非都是需要通过善意取得而予以实现的。
按照《土地登记办法》和《房屋登记办法》的规定，在办理完异议登记之后，如果存在与异议登记所保护的权利相冲突的权利，登记机关应暂缓办理。但是《不动产登记暂行条例实施细则》第84条对此作了一个改变，它规定登记机关应当将异议登记情况告知第三人，若第三人继续申请办理登记，在申请人签订承担风险的书面承诺的条件下，登记机关应予以办理。我认为这个规定是比较妥当的。它在理论上涉及到在办理完异议登记之后是采取事前阻止还是事后阻断的问题。换而言之，如果要按照刚才这种方式理解异议登记效力的话，即使存在异议登记，第三人仍然能够办理登记，即第三人可以取得所有权。只不过在取得所有权之后第三人负有一个风险，即在异议登记被证明为正确的情形下，他不能主张善意取得。
如果《不动产登记暂行条例实施细则》所采取的方式合理的话，此时又存在与《物权法解释一》第16条第1款第1项规定相协调的问题。《物权法解释一》第16条第1款第1项规定，存在有效的异议登记时，应认定不动产受让人知道转让人无处分权。从字面含义上看，这似乎与异议登记的效力存在矛盾。如果异议登记的效力采取事后阻断方式，则意味着登记人的处分权并未受到限制，其处分仍然是一个有权处分，因此，即使存在有效的异议登记，也不能认定不动产受让人知道转让人无处分权。
我认为无权处分并非是因为存在有效的异议登记，而是登记人并非真实权利人。因此，《物权法解释一》这一条应被理解为，在登记人并非真实权利人而存在无权处分的前提下，在有效的异议登记期间发生不动产受让行为，如果异议登记内容被确认为正确，则不动产受让人应被认为是恶意。
第12条
如果新的受让人有优先购买权，转让人和受让人之间的合同就绝对无效吗？最高人民法院《物权法解释一》第12条第2款第2项就规定，其他按份共有人不能仅请求确认合同无效或撤销。这没有解决的一个问题是，在转让人和受让人合同有效的情况下，究竟是份额只能由优先购买权人取得受让人不能取得，还是按照多重买卖规则来处理？在德国法中，就涉及到优先购买权是否是一个物权取得权？如果是，那么只能由优先购买权人取得物权，别人都不能取得。
这个问题可能涉及到支持按份共有人优先购买权政策理由的强弱问题。如果仅仅是为了简化按份共有人的人数，降低协调成本，那么在我个人看来，这个政策理由还不足以承认物权性的优先购买权，当然约定优先购买权另当别论。德国法设定的一些法定优先购买权为物权性的优先购买权，是因为其背后存在一些比较强有力的政策理由。所以我觉得在这一点上最终是一个价值判断的一个问题。
我说了，《物权法解释一》的解释才刚刚开始，很多的规定都需要进一步解释。所以今天说出一些观点求教于王老师和诸位老师。谢谢！
姜强（司法解释的主要起草人之一）：感谢王老师邀请，感谢几位老师对这个司法解释的精彩评讲。我谈一下对各位老师精彩评讲的体会。
（一）司法解释的主要动因
我想首先说明一下司法解释的主要动因。
第一个动因就是在一段时期内某一类的纠纷比较多，围绕着此类纠纷的疑难法律问题也比较多。不同法院对此类问题的处理有疑问。这是第一个动因或者来源。通常会以请示案件、开会探讨等等方式反映出来。
第二个动因是在同一类案件上，对相同的问题各个法院作出了非常不同的判决，由于涉及到法律适用统一性的问题，司法解释就有必要。
司法解释的第三个动因可能就是出现我们经常所说的新的问题，由于社会经济、技术条件的变化产生的新问题，对现行法的适用提出了新的挑战。举个例子，比方说我们现在关于个人信息保护的问题，尤其是互联网的信息保护问题。这可能是由于新技术的产生导致司法解释产生的一个过程，而现在纠纷已经产生了，所以在这个方面也是司法解释制定的原因，也是它的动力之一。
那么《物权法司法解释》的动因主要是前二个原因。刚才几位老师都讲到，已经讲得很全面。甚至已经我个人觉得研究的程度已经超出了当时制定时讨论的程度。我补充几点我的体会。
（二）预告登记与“不发生物权效力”（第四条）
关于预告登记的问题，我非常感谢程啸老师，他出版了一本非常优秀的不动产登记方面的著作，我从他的著作里获得很多有益的知识。我的一个粗浅的判断是，当然也有登记实践的原因，预告登记在我们国家是被远远低估的一个制度，也是未被充分利用的一个制度。
对于预告登记，司法解释用了两条。
第一个是王轶老师提到的“不发生物权效力”。这个道理怎么理解？到底是说合同有效，还是像王轶老师所说这是一个针对第三人无效的合同？王利明老师的意见说合同有效，但是不发生物权效力。我个人赞同王利明老师的观点。
主要原因是，首先在实践上，完成预告登记之后对于登记实践的影响是，如果有其他影响到预告登记请求权的事项，登记机构是不能再登记的。由此需要解决的问题是，后者的合同效力如何认定？从前面可以看出，预告登记是对债权请求权的保全，在性质上不宜认定它对后来的以物权变动为内容的债权合同产生影响。
这里所说的预告登记导致后来的物权变动不发生物权效力，就刚才程啸老师也讲到实践中如果现在登记机构已经严格贯彻这种登记制度，确实不会再发生已经预告登记的不动产再发生进行物权变动的登记。但是，不能否认，这种情况但是也确实有可能发生。
如果实践中预告登记的不动产又发生了过户登记，那我们要做的是在我们物权的效力上，我们要否定他的效力。那么在物权上否定效力，预告登记请求权人就有权去更正或者涂销后来的登记。这个是在物权的效果上。
那么在对后来的这个合同的效力上，我想他至少在预告登记的有效期内会成为一个在法律上不能履行的合同。我个人是赞同王利明老师的意见。我觉得这个合同还是应当肯定它的效力，而无需通过否定他合同效力的方式来保护后来的债权人的利益。这是一个我想补充的问题。
（三）登记的推定效力在实践中的运用（第1、2条）
第1条和第2条我个人认为应该对司法会产生很大影响，只不过如果对实务不熟的话可能感受不深。
《物权法》出来以后，物权的归属和内容应当以登记簿为准这个规定对司法实务产生非常大的影响，也产生了很大的误解。至少有相当长的一段时间，不少法院凡是遇到此类案件，比如说合资买房后未被登记为权利人的一方要求确认其共有权的诉讼，法院统统要求当事人先去打行政诉讼权以撤销之前的登记。而很多法院以物权法的规定为由认为，登记是一种行政行为，所以如果登记不撤销，我不能确认你的权属。
我个人觉得第1条和第2条应该是明确了，虽然它看不去没有什么大不了的内容，但是实际上是要求各个法院在受理这种内部关系的案子里边你要以民事诉讼来对待。
刚才程啸老师说的关于登记的推定效力问题，涉及到两个问题，我也赞同。第一个问题关于像北京这种限购政策施行的城市，发生借名买房的这种问题，属不属于我们这里所讨论的内部关系的确认之诉，那么我个人赞同程啸老师的意见，不属于。
那我的理由是什么呢？我认为除了程啸老师所讲的理由外，还有当事人意思表示解释的路径。也就是说当事人约定的内容应当如此理解——这个合同本身就包含了先把所有权要过户被借名人的名下，将来等到我符合购买房子条件的时候，要过户到我的名下。
这是当事人真实的意思，或者说从意思表示的解释来讲，我可以把当事人的意思解释成这个样子。那么这里面再多说一句为什么可以解释成这个样子，就是我在解释当事人意思表示的时候一定要兼顾到现行法、甚至现行政策的影响。甚至可以说，当事人可能是没有这个意思，但是我们在解释这个意思的时候一定要考虑到政策对当事人这个意思表示的影响，
我从意思表示的角度来讲，我赞同程啸老师的意见，这个不属于确认之诉，它是一个给付之诉，给付之诉的原因在于当事人的意思表示应该依据现行政策来做出符合现行法或者现行政策的这样一个解释结果，这就是意思表示的合法性要求。
第二个问题就是关于房地产开发的问题，我个人也赞同程啸老师的意见。这个也不应当属于确认之诉的问题，或者不应当属于第2条第1款里面的所讲的这些案件类型。为什么这么讲？因为在合作开发房地产的场合，当事人的意思表示或者说在交易目的、合同目的上，应该说不是我获得这个房地产项目的所有权，尤其是借名的这一方没有资质。没有资质的房地产企业借名有资质的房地产企业，不应该把它认定为确认之诉，应当把它认定为给付之诉。
（四）预告登记的消灭（第五条）
预告登记里面涉及到预告登记的消灭。刚刚王利明老师对这条做出了充分的肯定。我补充一点就是，我们知道债权消灭的原因有很多。但是这里面有一个是没有作为预告登记失效的原因，就是混同。混同之所以不能作为预告登记失效的原因，一个非常重要的原因是它有可能影响到预告登记权利人的顺位利益。在抵押权预告登记或者在其他预告登记场合，它有顺位利益，这是我们应该注意的。
（五）优先购买权的有偿转让与约定（第九条）
关于优先购买权的有偿转让的问题，我也是提出来跟王老师稍微讨论一下，第9条规定了有偿的条件。我们在共有份额的转让的时候至少有一个前提就是他是依据当事人的意思表示所发生的转让。从意思表示的角度来看，继承、遗赠它不是依据转让人的意思表示来发生的。
优先购买权能不能约定？我理解的这个司法解释关于共有制度的基本取向是，要保证共有人之间的人合性，刚刚王老师讲到的我觉得讲的很深刻。因为这种人合性才保证了这种物的最大效率的利用。
那我就想那优先购买权如果我主动的抛弃，那么共有人之间的人合性他自己就可得没有看得那么重。所以我觉得优先购买权能不能由共有人约定？我个人还是倾向于赞同。因为现在的交易情形太多了，甚至有的共有人之间它不一定有亲密、密切的关系，我们是不是应该为这个留出一定的空间。
（六）无效合同能否适用善意取得（第21条）
关于善意取得的效力问题，司法解释第21条至少从本意上来看，我认为他不是说肯定了合同必须有效这样一个前提，也没有说在合同无效的情况下才能适用善意取得。这两个问题都没有很明确的表达。没有说在善意取得制度下，合同是有效的或者合同是无效的。
但是我还是赞同第21条的规定。即使在承认物权行为的这个国度里面，他也应该有债权行为和物权行为效力一体性的这种原则的适用。那就是《合同法》第52条，我们看作是一个以违反国家利益或社会公共利益为基本标准否定合同这一法律行为的效力的规定，那在我们国家没有承认物权行为的情况下，如果无效合同仍然因为善意取得而发生物权变动，我认为违反了法律评价的一致性原则。
换句话说，在我们国家，物权变动本身隐含了一定的价值判断。那么这个转让合同无效但仍然因善意取得发生物权变动，会导致52条的目的落空。所以在52条这种情况下，不适用善意取得。我倾向于它从否定合同效力这个角度，不能引发物权变动，也不能引发善意取得。因为这个不能引发合同效力原因是这个合同本身是违反公共利益。
上篇链接：第421期“民商法前沿论坛”：王利明：《物权法司法解释（一）》理解与适用（上篇）
民商法前沿论坛组委会
召集人：樊勇 张异冉
本场承办人：官涛 刘云蔚 陈婷
