内容
一、我国地役权的构造和功能
在现有法律体系下，我国地役权的客体仅指土地，并未涵盖建筑物或其他。《物权法》未明确供役地权利人和需役地权利人的范围，但从其条文可推知，除土地所有权人外，用益物权人（包括宅基地使用权人）也可以作为需役地权利人和供役地权利人。由于租赁权属于持续占有性债权，不属于物权，故不能以承租地为供役地而为他人设立地役权。此外，还需明确，我国供役地所有权人并不包括需役地所有权人，即不能在自己的土地上为另一处自己的需役地设立地役权（自己地役权）。
一般认为，地役权的本质在于利用供役地来提高需役地的效益，因而具有相当的社会价值：（一）相对于购买来说，地役权可以以较少的、有限的对价提升需役地的利用价值；（二）相比租赁等债权性利用方式，地役权可提供稳定的利用他人土地的预期，减少使用风险；（三）地役权具有客观的可利用性，地役权主体随需役地权利人而定；（四）地役权可补充和修正相邻关系的局限性。
二、社会进步对地役权的挑战
随着金融、科技的迅猛发展，民法理念为之转变，地役权制度亦呈现出动态的历时性特点。
（一）地役权客体的拓宽呈现多维度、多种类的特点，具体表现为：地役权的客体扩及地上建筑物、海域；供、需役地的地理位置不再以相邻为必要；客体的利用方式从平面向立体、从单层向多维度发展，海域的立体分层利用、土地地上和地下空间的开发以及建筑物之间空域的使用已成为当代和未来民法亟待规范的新领域。
（二）设立主体范围扩大。从传统民法到现代民法，地役权的设立主体从土地和建筑物的所有权人扩张至他物权人，到现代已有向不动产债权性占有权人扩展的趋向。
（三）“役”的内容提升。一方面，地役权具有了公共物品的特性；另一方面，地役权“役”的内容从最初满足需役地权利人的物质利用需求扩展至对需役地权利人精神层面的满足。
（四）功能的延伸。其一，地役权为内容可意定之用益物权，可以缓和物权法定导致的僵化；其二，地役权调节模式下，可以就供役地权利人权利受限的对价进行协商，若达成一致即可免除侵害人的侵权责任；其三，德国和台湾出现营业禁止地役权，对自由竞争予以限制。
三、从地役权到不动产役权
由上述内容可知，以土地利用关系为限的地役权制度，在当前社会发展语境下，不免显得捉襟见肘。不动产役权自地役权而发轫，系后者在当代民法的新发展，其能够强化地役权的功能并扩大适用范围，符合不动产之间多样化的利用要求。
与地役权相比，不动产役权可将其客体扩及至海域、空间、土地及其上建筑物，可涵盖土地与建筑物互役、建筑物间互役、海域间互役、海域与土地或其上建筑物互役等各类役权，同时也为正在成长中的空间役权预留了发展空间。
空间役权是指以他人的空间供自己土地或空间方便和利益之用的权利。从比较法上看，空间役权的适用范围目前正呈扩大趋势。例如在日本，为减少地下空间中地铁运行产生噪音对地表及其上空产生的影响，地铁公司可与地表权利人设立空间役权，以支付对价替代相应的侵权责任。此外，对于播散未超标的大气污染物、电磁辐射等不可量物的行为，虽无需给予行政处罚，但行为人仍需承担民事责任，空间役权为此提供了新的解决路径。
此外，自己不动产役权也有存在的必要。自己不动产役权的设立目的在于规范和拘束此后供役不动产的各受让人或用益权人，可以使其后各不动产的受让人受到不动产役权的拘束，借此维护社区建筑整体规划及风貌，长期保持不动产利用关系的稳定性，而且这种方式较行政管理方法更具灵活性，可以填补城市行政规划的缺失。
《物权法》中规定地役权制度，是我国物权发展的一大进步。然而现有的限于调整土地间利用关系的地役权制度着实无力适应今日社会的需要。面向未来，在民法典中构建更为完善的不动产役权制度无疑是一个值得参考和借鉴的思路。
（本文作者：张泽丰，本网原创作品，未经授权不得转载。）
