【作者简介】

高圣平，中国人民大学法学院教授，中国人民大学不动产法研究中心主任，教育部人文社会科学重点研究基地中国人民大学民商事法律科学研究中心专职研究员 。

主要研究方向为物权法、房地产法、土地法、担保法等，主持了《宅基地使用权的权利再造与制度重塑》《应收账款担保融资法律问题研究》等近十项国家级和省部级纵向科研课题，出版有《宅基地使用权的权利再造与制度重塑》《动产担保交易制度比较研究》等十余部专著，以及《欧洲示范民法典草案》《土地法制改革与经济发展》《荷兰民法典》等十余部译著，在《中国社会科学》《中国法学》《法学研究》《金融研究》《管理世界》等CSSCI核心期刊上发表学术论文近百篇。

【主要内容】

我国《物权法》通过后，《土地管理法》的修改即提到议事日程，党的十八届三中全会更是为我国土地法制的改革指明了方向。如何扩大集体土地权能，完善土地权利体系，建立不动产统一登记制度，健全建设用地使用权年期和续期制度等，均是目前制度重建时所应着力考量的。《中国土地法制的现代化：以土地管理法的修改为中心》以《土地管理法》的修改为切入点，对立法中的诸多争议问题进行了深入的探讨，供大家参考。

不动产制度的改革对不动产理论的深入研究也提出了许多新的课题，需要我国法学工作者从我国基本国情和改革开放的实践出发，不断探讨新情况，研究新问题，从而为完善我国的不动产制度献言献策。

【目录】

导  论 《物权法》视野下的《土地管理法》修改 1

一、《土地管理法》修改的必要性

二、《土地管理法》修改的基本原则

三、《土地管理法》修改的主要内容

四、小  结

第一章  土地物权体系的建构 27

一、问题的提出

二、土地物权体系的比较观察

三、我国物权法立法过程中关于土地物权体系的争议

四、《土地管理法》与《物权法》关于土地物权体系的比校

五、《土地管理法》修改中关于土地物权体系的几个争论问题

六、小  结

第二章  土地与建筑物之间利用关系的法律表达 49

一、问题的提出

二、我国“房地一致原则”的形成及理论基础

三、房地分离主义模式之下的房地各别处分的缺陷及理论分析

四、我国采纳“房地一致原则”的理论再证成

五、对改造“房地一致原则”几种观点的评述

六、小  结

第三章  不动产统一登记视野下的土地登记 65

一、问题的提出

二、不动产登记的功能定位

三、农村土地登记与农村房屋登记之间的关系

四、不动产抵押登记的若干问题

五、不动产登记错误的司法救济

第四章  土地承包经营权的市场化 111

一、土地承包经营权性质的再认识

二、土地承包经营权权能的完善

三、土地承包经营权抵押与农村金融的发展

四、土地承包经营权登记制度：困境与出路

第五章  建设用地使用权的市场化 154

一、建设用地使用权设立规则的重构

二、建设用地使用权期限制度

三、建设用地使用权期限届满后的法律后果

四、土地一级市场上租赁供地模式的法律表达

五、集体建设用地进入市场：现实与法律困境

六、建设用地使用权抵押权——以房地单独抵押、房地分别抵押的效力为中心

第六章  宅基地使用权的市场化 251

一、农村宅基地权利的嬗变

二、宅基地使用权性质的再认识

三、宅基地使用权的设立：审批制质疑

四、宅基地使用权流转的法律经济分析：从个案分析的视角

五、宅基地退出与补偿机制

【后记】

本书是我自2007年以来对我国土地制度改革的一些思考， 是“农村土地改革和农民土地权利保护中的法律问题”项目和教育部哲学社会科学研究重大攻关项目“农村土地股份制改革的理论探索与制度设计”（13JZD007）的阶段成果，大抵属于立法论的范畴。

2007年3月15日，《中华人民共和国物权法》公布，这一可堪彪炳史册的立法郑重地向世人宣告：在中国，物权神圣。不可否认，主要以不动产为核心而构建起来的物权法，体现了农业社会的主要经济关系，对信息社会所带来的物权变迁着笔不多。但是，其所关注的社会现实却是处于转型期的中国所不能回避的。在立法“宜粗不宜细”的指导方针之下，许多物权规则尚需由一般法律和行政法规去具体规定。由此而出现了物权法公布之后相关法律、行政法规、行规规章的制订、修改的热潮，举凡《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等的修改，《不动产统一登记条例》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《应收账款质押登记办法》、《动产抵押登记办法》等的制订，莫不引起社会的广泛关注。

物权法“用益物权”编是主要调整土地的物权利用关系，反映了改革开放以来土地制度改革的成果，颇具中国特色，而同样调整土地利用关系的《土地管理法》，作为一般法律，则承载着具体落实《物权法》相关制度的重任。例如，土地登记制度的重建，土地征收条件、标准和程序的设计，建设用地使用权期限届满后的法律后果，集体建设用地法律制度的建立，宅基地使用权的取得、行使和转让规则等等，无不端赖于《土地管理法》的修订。2008年中国共产党第十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》、2013年中国共产党第十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，更是为土地权利制度的发展指明了方向。由国土资源部牵头启动的《土地管理法》修订工作倾注了处于国土资源管理一线的工作人员以及国土资源管理学、土地经济学、法学等各领域专家的心血，就其中争议问题取得了丰硕的成果，并最终形成土地管理法修订案送审稿上报国务院法制办。现如今，新一拨的修订讨论已经启动，相信不日即会形成最终成果。

我对土地制度的兴趣源于对物权立法工作的参与，虽然其时我的侧重点主要在于第四编“担保物权”，但其中制度设计时的考量自然涉及到土地用益物权的担保需求。物权法公布后，我参加了十一五规划教材《民法》用益物权部分的修订工作，协助王利明老师管理“农村土地改革和农民土地权利保护中的法律问题”的调研，并先后承接了中国土地勘测设计院、北京天则经济研究所和教育部的三个委托课题，参与了国务院土地资源发展战略研究，对土地制度的相关问题又有了更进一步的认识，几年下来就形成了五十余篇土地制度方面的专论。

我要感谢我的博士后导师王利明教授，自2002年以来追随先生参与物权立法，一直得到先生的提携和照顾，尤其是在“农村土地改革和农民土地权利保护中的法律问题”项目谈判和运行过程中，先生更是对我耳提面命、细心指导，从中获益匪浅。我要感谢美国乔治?华盛顿大学对本项目研究的资助以及中律原（北京）法律咨询公司张乐伦、杨睿、张方和杨洁的指导和协助。同时，我要感谢国务院发展研究中心农村经济研究部的刘守英研究员，他既是我的兄长，又是我研究土地制度的引路人，作为国内土地经济、土地管理领域的顶尖专家，他总是在我的研究进入死角时给我以仙人般的点拨，本书中的数篇文章还是和他合著的，其中关爱，跃然纸上。感谢我的学生张尧和申晨，他们俩协助我编辑书稿，备极辛苦。我还要感谢惠踢各专论刊载的各杂志社，正是你们，才使得我的一些思考能够尽早见诸报端，并得到读者的回应，也使得本书更臻完善。

本书主要是在美国明尼苏达大学法学院访学期间加工完成的，回国后根据新的政策文件对书稿做了部分修改。现如今，由十八大所引发的全面深化改革，为新一轮土地制度发展提出了战略部署，“坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。”“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。”这一战略部署在十八大三中全会《决定》中得到了贯彻落实。“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。”“保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这些政策的落实端赖于相关法律的修改，其中《土地管理法》的修改实为重中之重。

让我们共同期待中国土地法制的现代化。

高圣平

2014年4月于中国人民大学法学院