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我国当前的住宅建设用地使用权续期规则主要规定于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》及《物权法》之中，但是该规则并不明确，导致在实务中办理续期时尚无法可循。其中关键问题主要集中于使用权续期的程序，其包括两大类，一是续期的费用问题，一是续期的期限问题。
一、续期费用规则相关问题
首先，关于住宅建设用地使用权续期是否有偿的问题在理论界争议颇大，立法机关笼统规定“自动续期”回避了这一问题。应当看到，从文意解释的角度，“自动”不等于“无偿”；从体系解释的角度，《土地管理法》规定除划拨土地外，其他国有土地只能有偿使用。因住宅建设用地在大多数情况下均非划拨而来，所以其应通过有偿的方式享有权利；另外，从立法过程来看，《物权法》第四、五次审议稿均规定了续期费用的支付方法，第六次审议稿虽然删除了此部分规定，但并非因为费用支付与自动续期相矛盾，而仅是将费用问题搁置以待进一步研究。因此，住宅建设用地使用权续期有偿应更合理。
既然住宅建设用地使用权期间届满后应有偿续期，那么下一步需解决的问题是续期费用如何计算。原文作者认为应在总体降低住宅建设用地使用权续期费用的大原则下采用双重区分的规则。即在尽可能降低费用、保障民生的基础上，区分居民住宅面积达标和超标的住宅建设用地使用权续期，区分住宅建设用地使用权最高年限以内的续期和超出最高年限以外的续期。具体计算标准如下：
另外，既然存在收费问题，则必然存在的是未能缴费的法律后果问题。因《物权法》中已明确规定住宅建设用地使用权自动续期，所以在使用权期限届满之后，居民当然可享有与其期限届满之前相同的权利，而国家此时只对居民享有一项债权，并且其在依靠公权力实现债权时，也不得危及居民的基本生存。
二、续期期限规则相关问题
续期期限规则的相关问题实则是比续期费用规则相关问题更为基础的问题。在期限问题中需要厘清续期期限的上限和续期次数的上限。
续期期限的上限一般采建筑物的安全使用期限较为合理。因为，第一，这可以较好地契合房屋所有权作为恒久物权这一重要的特征；第二，这也可以较好地契合《物权法》“物尽其用”的立法思想及国家节能减排的政策要求；第三，采用这一标准也有利于抑制地方政府动辄拆迁的权利冲动，也能顺应居民根深蒂固的长期安居的习惯。当然还需特别注意当建筑物在住宅建设用地使用权期限以内倒塌时，按原建筑物的设计使用寿命确定续期上限更为可取。一方面可避免按新建筑物安全使用年限所导致的“使用权将所有权虚置”的风险；另一方面也更符合现行自动续期规则使民众安居的立法目的。
关于住宅建设用地使用权续期次数的问题。首先，因住宅建设用地使用权是一项用益物权，为彰显与债权的不同之处，其期限不宜过短。而依《合同法》租赁期限最长为20年，所以住宅建设用地使用权每次续期的年限应不低于20年。由于我国居住用地使用权的最长期限包括70年和50年这两类情形，而居民所购房屋的住宅建设用地使用权最短期限为20年，所以在法定的最髙年限以内， 居民可以续期的年限最长为50年或30年。所以在住宅建设用地使用权单次续期的最短期限为20年时， 其对应的续期次数是两次或者一次。也就是说，该使用权在最高年限以内续期时，其续期次数上限为两次。同时因最高年限内续期和最高年限外续期的收费规则不同，因此不能跨期。另外，由于住宅建设用地使用权最高年限以外的续期次数对公民权利的影响不大，所以续期一次较为可取。
住宅建设用地使用权续期问题是关涉人民能否安居乐业的重大问题，关乎国计民生。因此必须谨慎对待，探寻最妥善的解决办法。学界各学者的观点存在差异但也各有所长，应在结合实际的基础上不断分析论证总结得出最合适的法律规则。本文张力教授及其研究生庞伟伟针对续期费用和续期期限的深入见解无疑值得我们认真思考和借鉴。
（本文作者：王艺璇，本网原创作品，未经授权不得转载）
