内容
一、国有土地的所有权归属：国家所有即全民所有
单从我国现行法字面上理解，国有土地归属权属于国家所有无可争议，从这个角度来看，应当要求土地使用者在土地使用权期限届满之时，再重新缴纳土地出让金。但是，根据我国《宪法》第9条规定，“国家所有，即全民所有”，国家所有是因公民权利让渡得来，同时也为保障公民利益而存在。这就要求国家所有权必须服从于“服务全民，为全民所共享”这一政治愿景和政治要求。换言之，国有土地既是国家的，也是全民的，而且后者是最主要的，前者服务于后者。
由此观之，在住宅和商品房领域要求“国有建设用地使用权期限届满之后永久无偿自动续期”并不符合国家所有的要求，要求“国有建设用地使用权期限届满之后立即再缴纳一次土地出让金”亦将使全民所有的观念落空，两种方案都是不合适的。
二、合理的解决方案：自动无偿续期一次
在我国现行土地使用权转让模式下， “国家所有，即全民所有”本质上是“通过全民分享国有土地的收益”，而不是“全民直接（参与）行使国有土地所有权”。然而，“财产权的行使”与“财产权收益的分享”虽然在一定程度上具有互替性，但毕竟是两个相互独立的问题，不宜混为一谈。作为“全民”之一份子的个体公民有权也有需求通过某种方式来直接参与行使国有土地所有权。在国有土地使用权续期问题上，这种方式可具体表现为，“公民所持有的满足基本生活需求的土地使用权面积（比如50m2或60m2的面积）之下的国有土地使用权应自动无偿续期一次，期限以70年为宜。”
首先，自动无偿续期，可以使需要靠按揭贷款或其他渠道借钱来购买房产的工薪阶层不至于面临刚还完房贷不久，又要再买一次土地使用权的窘境，增加民众对于我国社会主义土地制度和法律制度的信心。
其次，采取70年的时限，一方面，可以与我国现行的住宅土地使用权制度中最高出让期为70年的规定相衔接。另一方面，根据国人当下的平均寿命为70岁出头的标准，时限定为70年，意味着每个公民都可以在其有生之年参与行使“全民所有土地”的所有权。
最后，无偿续期以一次为限，每位公民只要能在其有生之年参与一次国有土地所有权的行使，即可认为完成了对“国有土地全民所有”的合理落实。可用于住宅建设的土地和空间资源毕竟有限，作为具体的公民，不应过分侵占他人以及后代人的机会和权利。
三、类型化处理：“自动无偿续期70年”的限制性条件
并不是所有的住宅，无论面积大小，套数多少，都可以“自动无偿续期70年”，而必须加以分类处理。
首先，只有具有中国公民身份的人，才可以享有“自动无偿续期70年”的权利。外国人和无国籍人（包括放弃中国国籍的原中国公民）不属于我国公民，应当“自动有偿续期”。对此，政府可以制定一个有偿续期期限价格表或计算公式，允许相关国有土地使用权人从中选择合理的期限。
其次，“自动无偿续期70年”只应当针对公民所持有的满足基本生活需求的土地使用权面积有效。超出基本生活需求的土地使用权部分，需要“自动有偿续期”。有偿续期的期限和价格应该与外国人和无国籍人在中国拥有的国有土地使用权续期规则一致。
最后，“自动无偿续期70年”并不意味着国家就不能再对该国有土地使用权收取任何费用。若集体土地上的房屋（包括商品房）逐渐可以实现自由交易，公民有自由选择在国有建设用地或集体建设用地上购买房屋和土地使用权的权利，则作为主权者的国家可以在“自动无偿续期70年”期间对相关土地以及地上房屋收取不动产税。
居住问题是关切到每个个体的基本问题，自动续期是否应当有偿、应以何种标准进行有偿或无偿的划分、续期次数有无限制等问题均值得探讨。从宪法视角对无偿自动续期进行推理论证，回应质疑，做出解释方案，有利于更清晰地分析和解决住宅类国有建设用地使用权的续期问题。
（本文作者：韩璐，本网原创作品，未经授权不得转载。）
