（一）普通商品房住宅

普通商品房住宅在实践中通常分为存量房与预售商品房。存量房是居住权的客体自无疑问，而在建的预售商品房上也可以设定居住权。根据《民法典》第366条不能推出居住权是既得权，将“满足生活居住的需要”限缩解释为现实需要也难以有效回应社会实践中的问题，比如住宅所有权人转让自有住宅后仍想继续居住的情形。在父母购买预售商品房给子女的场合，其想保留对该房屋某一部分的居住权以实现将来的居住利益的需要也是合理的。

（二）取得政策性住房完全产权的住宅

我国有经济适用住房（含集资房）、共有产权住房等政策性商品住房，前者购房人拥有有限产权，后者承购人和政府按份享有产权。政策性商品住房购买满5年后可以上市交易，依法受让的受让人享有完全产权，购房人向政府交纳相关价款或者承购人增购政府持有的产权份额后取得完全产权，因此，政策性商品房可以成为居住权的客体。

（三）商务公寓、服务型公寓和酒店式公寓

通常情况下，商务公寓、服务型公寓、酒店式公寓属于非住宅类建筑，既有居住功能又有办公、商务功能，虽然这些公寓在规划审批时没有定位为住宅，但其确实具有居住功能，具备居住权设立的条件。同时，认可这些公寓可设定居住权能够促进住房的供给侧优化，符合居住权的立法目的。

（四）农村村民住房

农村村民也存在因为赡养、离婚、分家析产等原因而产生对住房设立居住权的实际需要，因而应允许村民住宅设立居住权。但违法建筑（如小产权房）不可能登记确权，也无法完成居住权设立登记，进而无法有效设立居住权。此外，乡村民宿虽有经营性质，但其本身就是建立在宅基地和农村住宅上的，应允许设立居住权。

（五）有私权限制的住宅

就已设定租赁权的住宅而言，我国多地实践允许一套住宅内不同房间分别出租和设定居住权。对于已出租的住宅，参照一房二租的规定，所有权人有权设立居住权。类推适用租赁权和抵押权的顺序规则，居住权登记设立前，住宅已经基于出租转移占有或者已办理出租备案登记的，应优先保护租赁权。同时登记机构不得以房屋已出租为由拒绝办理居住权登记，也不得要求必须经过承租人同意。

就已设定抵押权的住宅而言，在抵押物上可以设定居住权且不需征得抵押权人同意。理由在于：所有权人对抵押住宅享有处分权能；抵押权和居住权分别支配标的物的交换价值和使用价值，具有并存于同一住宅的可能性；设定居住权和转让抵押财产都属于所有权人行使处分权能的表现，可类推适用抵押物转让规则，即除当事人另有约定，抵押人可以不经抵押权人同意在抵押物上设定居住权，但需通知抵押权人；此种情形下不会发生居住权损害在先的抵押权问题。根据我国《民法典》，抵押期间抵押财产转让的，抵押权不受影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条，租赁房屋在出租前已设立抵押权，房屋受让人的所有权获得优先保护，承租人对受让人的房屋租赁权消灭。

就已设定居住权的住宅而言，当在先居住权设立在整套住宅上，在后居住权设立在某一部分上时，实质上变更了在先居住权行使权利的范围，如果当事人事先约定或事中征得在先居住权人同意，则应予准许。当先后居住权分别设定在不同的房间，互不冲突，则无需征得同意。

（一）政策性住房

根据现行规定，未取得完全产权的经济适用住房不得为他人设定具有债权性质的租赁权，“举轻以明重”，更不得设立具有物权性质的居住权。基于同样的理由，共有产权住房上不得设立居住权。但允许购房人在符合规定的例外条件下设定居住权。公共租赁住房、人才公寓被出租后，出租人不得在其上再设定居住权。理由是此类住房具有社会保障功能，承租对象具有特定性，承租人的资格认定、承租住房的获得以及后续的使用监管都由政府或其委托的机构负责实施，现有规定并没有赋予政府再设定居住权和通过设立居住权路径分配住房的职权。

（二）被查封的住宅

被查封的住宅上不得设立居住权，登记机关对被查封的住宅不能办理居住权登记，理由是：1.2004年最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第22条规定对查封的不动产禁止办理抵押、转让等权属变更、转移登记，设定在住宅上的居住权对于所有权、设定在先的抵押权、强制执行所实现的债权等来说构成权利负担，其设立登记应包括在“等”内；2.为避免人为的制度设计带来被查封住宅上的不适当权利叠加，认定被查封的住宅上不能办理居住权设立登记更为合理。

（一）住宅之附属设施当然或依约成为居住权客体

住宅之附属设施可解释为：附设于住宅建筑物并满足居住需要的设施设备。基于自愿原则，当事人对附属设施有约定的，应当尊重其意思自治，对附属设施的居住权依约定。当事人没有约定或约定不明确时，主要看是否为满足居住生活需要所必要，而是否必要则应依一般社会观念判断。

（二）设立居住权之住宅的一部分不是居住权客体

居住权设定时，可将其利用对象限定在住宅一部分，但此时居住权的客体应为住宅而非住宅一部分。此种情形不违反物权客体特定要求，可类比地役权仅涉及供役地的特定部分，但客体却是供役地的全部。所有权人就其住宅的某一个房间设定居住权，所有权人和居住权人之间的居住利益并不发生冲突，可以并存，法律应该尊重当事人的意思自治，但此时的居住权客体应认定为整体意义上的住宅。

可设立居住权的住宅的一部分必须能够满足居住生活的需要，厨房等非居住空间不得设立居住权，可设立居住权的住宅的一部分通常为住宅内原设计为居住空间的房间，不得再隔断为更小空间设立居住权。

首先，可设定居住权的“住宅”必须是规划用途为住宅或者具有居住功能的建筑物；其次，可设定居住权的“住宅”必须不存在法律、行政法规以及政策上禁止或限制设定居住权的情形。如经济适用房因承载着社会保障功能不得设立居住权，被查封的住宅可类推适用查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记的规定，宜认定为不得设立居住权；第三，设立居住权不得损害在先的权利。对于已存在租赁权、抵押权的住宅，所有权人可无需承租人、抵押人同意，在已出租、已抵押的住宅上设立居住权，当在先居住权存在于住宅整体，在后居住权及于住宅的一部分，需经在先居住权人同意。如果住宅的附属设施为满足生活居住需要所必不可少，则住宅上的居住权当然及于该附属设施，此外则依约定成为居住权客体。住宅的一部分规划设计为居住空间的，才可设立居住权，但根据物权客体特定性原则，此时的居住权客体应为住宅，而非住宅的一部分。

（本文文字编辑廖栩。本文未经原文作者审核。本文为中国民商法律网“原创标识”作品。凡未在“中国民商法律网”微信公众号正式发布的文章，一律不得转载。）

文献链接：《解释论视角下的居住权客体》