内容
承租人在租期届满前表示拒绝支付剩余租金，出租人坚持继续履行合同，并不构成“合同僵局”，承租人无权终止租赁合同。这是因为：其一，承租人因缺少利润等个人原因抛弃租赁物的占有，本身属于其应承担的风险领域。出租人不负有保障承租人获得使用收益的绝对义务，如何安排使用收益是承租人的权利，而非义务。因此，承租人放弃租赁物占有，导致自己丧失使用收益，属于放弃权利，与出租人无关，不应影响后者的合同权利。其二，承租人所负义务为支付租金的纯金钱债务，不存在履行不能问题，无法适用《民法典》第580条。其三，如果承租人因自己原因无法获得使用收益，反倒终止合同，将违反禁止矛盾行为的原则。
承租人无权终止合同，不意味着承租人不能主张其他救济。除了依法主张不可抗力或情事变更外，承租人还可以进行转租。转租在实践中存在的法律障碍，主要体现在《民法典》第716条规定的“出租人同意”限制。这一限制过于迁就出租人，对承租人利益考虑不周。为了平衡双方利益，可以对《民法典》第716条进行目的性限缩：转租需出租人同意，主要是考虑到每个承租人对租赁物的照管能力不同，会影响租赁物在租期届满后能否原物返还。但这一人身性因素在现代商业租赁中逐渐边缘化，现代社会的出租人与承租人之间的交易安排很少具有人身性质。更常见的情况是，租赁是两个陌生人之间的商业合同，以定期支付租金来交换空间或土地的占有使用。因此，若出租人缺乏特殊的合法利益，则无权干预承租人的转租行为。
上述讨论主要着眼于承租人的救济手段，而对于出租人而言，其也存在多种救济手段。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《通则解释》）第61条，其有权终止合同，并就未到期租金主张损害赔偿。出租人也可以不行使终止权，转而根据《民法典》第577条要求承租人继续履行。但是，继续履行以维持合同效力为前提，而替代给付的损害赔偿以合同终止为前提，两种救济只能择一行使。因此，探明不同救济是否会对当事人利益产生不同影响，具有实质意义。
出租人选择继续履行，行使租金支付请求权时可能受到三种限制。第一种限制为减损义务限制，出租人须履行减损义务，寻找新的承租人。之所以对出租人课以减损义务限制，是因为不动产空置将引起资源浪费，不利于社会财富最大化。并且，减损义务不会给守约方带来不必要的重担，出租人通常只需利用常识而无须不遗余力地寻找新承租人，履行减损义务产生的合理费用也由承租人承担。
第二种限制则涉及重新出租导致并存租赁的处理。一方面，出租人将房屋再次出租给第三人，并不以终止与承租人的合同为前提。因为出租人并未终止租赁合同，而是以自己的名义为承租人重新出租。从意思表示的解释来看，也不应将出租人再次出租的行为推定为终止合同。这是因为，当缺少证据推知出租人意思时，多数出租人并不希望终止租赁合同。同时，在不终止初始租赁合同的前提下，出租人重新出租，可以将所得租金折抵其对承租人的剩余租金请求权，减轻承租人负担的义务。终止合同的推定因而不符合双方利益。
另一方面，虽然重新出租不以终止租赁合同为前提，但会导致两个彼此矛盾的租赁合同并存，可能让出租人因其中一个合同给付不能承担违约责任。但是，出租人以自己名义重新出租更多是为维护合同目的和承租人利益，基于附随义务管理承租人租赁的房屋。原租期内的房屋出租所得归承租人所有，出租人只是代其管理这项收入，并负有义务向其返还。由此，出租人对本应返还的重新租赁所得，有权扣除原租赁合同约定的租金数额，进而也无需承担所谓违约责任。
最后，出租人的租金支付请求权还会受到履行期限制。如若租金履行期限迟于庭审辩论终结时，出租人难以提前主张未到期的租金。对于该限制，存在两种例外的可能。其一，比较法上存在将来给付之诉，要求必须等到履行期间届满时，才能向法院申请强制执行该判决。其二，在我国法上存在预期违约引起承租人履行期限加速到期的可能。《民法典》第752条包含融资租赁的租金加速到期条款，出租人可以参照该条，约定加速到期条款。但是，因加速到期而支付的租金，除了必须扣减未到期的租赁物使用价值，还须扣减出租人因实施减损措施而获得的租金，即便当事人专设租金加速到期条款也是如此。否则，出租人所主张的加速到期部分租金很有可能构成对承租人违约而施加的惩罚，进而构成违约金条款，触发违约金酌减规则。
(一) 可得利益的计算基准：剩余租金
出租人选择终止合同，并请求损害赔偿时，需要对可得利益进行计算。根据《民法典》第584条文义，可得利益包括出租人根据合同约定租期所能获得的租金。《通则解释》第60条第2、3款规定了可得利益的一般计算方式。如若将其运用于一般租赁合同中，出租人所受的损害不是仅取决于某个时点的替代交易价格或市场价格，而是整个剩余租期的替代交易价格或市场价格与合同价格的差额。《通则解释》第61条第1款却偏离了违约损害赔偿的通常基准，而以“非违约方寻找替代交易的合理期限”作为计算基准。第2款更是明确不保护出租人以剩余租金为基础的可得利益, 除非租赁合同的剩余租期少于寻找替代交易的合理期限。
该条采用特殊计算基准的理由主要有三：其一，将来损失缺乏确定性，不宜支持；其二，剩余租期过长，可能超出承租人可预见范围；其三，守约方在相对人违约时负有减损义务。但是，这三个理由均无法成立。就不确定性而言，在所有的预期违约案件，都存在预测将来损害的问题。无论是一时性合同，还是继续性合同，两者面临的困难并无本质区别，不应区别对待。就可预见性而言，按照剩余租金计算符合当事人的合理预期。剩余租金请求权属于现有债权，而非将来债权，出租人的可得利益正是剩余租金。就减损义务而言，其只能支持剩余租金数额应当减去其未能重新出租而可获得的租金收入，无法推出特殊计算基准的正当性。
司法解释的规定可能是沿袭过去“酌定数月租金作为非违约方损失”的司法实践，但这种方法建立在这样的假设下：重新出租的租金数额和租赁期限不低于初始合同，而且新的承租人始终具有支付能力。这样的假设在经济持续繁荣时代或有可能存在，但若经济发展受挫，市场租金不断下降，其所依赖的社会背景便不再存在。
(二) 抽象的计算方式和具体的计算方式
在明确计算基准后，《通则解释》第60条第2、3款分别规定的具体、抽象计算方法便可以运用于租赁合同之中，具体计算方式更契合不动产租赁合同约定较多个别磋商条款的特殊性。根据该方式，出租方终止合同并实施替代交易，后续交易价格低于合同价格的，两者的差额即作为损失。此外，出租人遭受的附带或间接损害也应一并考虑。实践中，除了租金差额，替代交易的合同届满后能否继续找到下一个承租人也应纳入考量范围内。
无论评估损失赔偿数额时采用抽象的计算方式还是具体的计算方式，允许出租人预先获得全额赔偿，均将使承租人丧失租金的期限利益。为此，在损失赔偿立即支付的背景下，应当将未来差额折为现值，从而维护违约方期限利益的金钱价值，避免受损方获得过度救济。
(三) 预测将来损失的补救程序
法院在运用上述计算方式时，不可避免地会面临预测难题。合同的剩余履行期越长，就越难预料到可能影响履行的各种意外事件及未来租金市价的变化。为了应对预测难题，比较法上存在多重诉因与保留管辖权规则这两种方案，其核心内容都是使法院避免预测充满不确定性的未知事件，仅在事实发生后再行确定损害的数额。我国法上也存在类似做法，例如《人身损害赔偿解释》第6条规定，对于康复费、整容费和后续治疗费，权利人可待实际发生后另行起诉。这些做法对于构建将来到期租金的救济程序具有一定的参考价值：当法院缺少足够信息预测未来损害时，至少应保留当事人就未来损害另行起诉的可能性，或者适用先行判决制度，以便在稍晚的时点再行确定损害数额。
在定期不动产租赁合同租期届满前，承租人因各种原因拒绝支付租金，不构成“合同僵局”，承租人无权终止合同，出租人有权请求继续履行或者损害赔偿。若出租人主张继续履行，将受到减损义务与履行期限的限制。若出租人主张违约损害赔偿，应以剩余租金作为可得利益的计算标准。由于将来利益预测具有较大的不确定性，法院审理时可先计算当前的损害数额，保留后续诉讼的可能性。若忽略时间因素对救济实现的影响，继续履行与损害赔偿的实际效果不存在明显差别。
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