内容
（一）为何法律应当为承租人提供常规退出通道
本文所探讨的租赁僵局，特指在定期租赁合同中，承租人因自身风险领域内的事由不再计划使用租赁物，而出租人依然要求按合同约定支付租金的纠纷情形。
一种可能的质疑是，这种情形并不应当评价为租赁僵局。既然合同双方已经约定了定期租赁，就应当尊重双方意思，维持合同效力。“承租人因自身原因改变使用计划”不属于将损失从承租人向出租人“移动”的正当理由。然而，减少损失的可能却能够构成正当理由。因此，法律有必要对合同关系进行调整。
有反对观点认为，无使用计划的承租人可以作为“买方”向出租人购买“退出实际使用”的权利，不需要法律介入。但交易费用越高，“退出”交易就越可能失败。法律不能坐视“退出”交易失败。
（二）两种可能的解决路径：松动“锁人”或松动“锁时间”
法律的目标是：通过某种机制，使得承租人无使用计划时，认为租赁物“更值钱”的第三人得以进入。可供选择的路径有且仅有两种：松动“锁人”或松动“锁时间”。
一方面，定期租赁是一种“锁人”结构。出租人暂时让渡对整个租赁物的控制。承租人转租需要经过出租人同意。因此，解锁的一种可能在于：允许承租人破除“人之锁”，将租赁物交由第三人实际使用。
另一方面，定期租赁是一种“锁时间”结构。租赁双方锁定了该特定时间段内的给付和对待给付。因此，解锁的另一种可能在于：允许承租人提前终止租赁合同。
（一）将转租作为常规退出通道的域外立法例
以法国和英美为代表的是“合理转租模式”，原则上允许承租人自由进行转租，只要转租合理，出租人不得拒绝。以德国为代表的是“合理转租—退出模式”，其允许出租人无理拒绝，但同时赋予承租人在出租人无理拒绝时终止合同的特别权利。
（二）中国法类似通道的不通畅
在规定了“需要获得出租人同意”之后，我国法却缺乏对出租人不合理拒绝同意的限制性规定，这使得既有的转租规则在我国法中根本无法发挥为承租人提供常规退出通道的功能。
无论是合理转租模式还是合理转租—退出模式，在承租人转租对象合理的情形，出租人都需要提供足够“买价”，才能达到既阻止租赁物落入第三人之手，又使得承租人继续留在合同之中的目标。相反，在我国法框架下，即便是在承租人寻找的转租对象合理的情形，承租人也需要提供足够“买价”，才能达到脱离目的。
就无使用计划的承租人的退出需求而言，比较法的框架安排是“交易失败即脱离”，而我国法的框架安排是“交易失败则锁定”。
面对着持续供给不断被浪费的局面，我国法院开创性地着眼于松动“锁时间”，开辟出来一条新的常规退出通道——将《合同编司法解释》第59条第1款第1句、第60条、第61条和第63条第3款与《九民纪要》第48条结合起来，将其“翻译”为：承租人可以为出租人预留合理的寻找替代交易时间，事先通知出租人其将在数月后的某一个时点搬离，而出租人只能请求承租人支付到该时点为止的租金。倘若承租人临时起意，仓促决定搬离，则不过相当于，从出租人收到搬离通知起，合同关系延续到出租人寻找替代交易合理时间结束为止。
（一）损失填补的不充分
松动“锁时间”方案交给法院的是一项不可能完成的任务：损失填补注定不会充分。首先，法院厘定市价难。在租赁市场不活跃的情形中，对于寻找替代人的合理时间和可能的租金差价，法院进行估量的难度大。此外，单纯合理转租期间对应的租金并不能够涵盖因为租赁稳定性丧失所导致的损失。松动“锁人”的转租方案克服了这些困难，因为转租的可能性和成本、以及次承租人的稳定性，都是事实问题，不需要法院进行猜测，更不需要通过损害赔偿来平衡双方利益。
（二）诱发新的租赁僵局
倘若法院总是能够精准确定前后租赁之间的价差，并令承租人对此进行损害填补，就不会因为低代价退出通道诱发换租，造成租赁物的浪费。因此，如何在实践中落实《合同编司法解释》第60条，将是避免这种不效率产生的关键。在没有发生替代交易的情形下，让法庭估价并不容易。如果一旦脱离了“实验室条件”，随着法院确定的赔偿越不充分，松动“锁时间”方案就越可能成为诱发租赁僵局的新来源。
（三）承租人处境的恶化
在松动“锁时间”的解除方案下，定期合同不可避免“不定期化”，因为出租人不得不“时刻准备着”随时寻找替代承租人。如何使得承租人承诺“保证不提前搬离”？首先，市场上的租赁供给会变得更加昂贵。出租人更可能直接以高于定期租赁租金的不定期租赁或短期租赁来计价。出租人也可能会预先要求承租人提交一笔更高的押金，以应对承租人方面的定期承诺不作数的法律风险。
本文的论证目标在于，证明松动“锁人”的转租安排相对于松动“锁时间”的解除安排的优位性。只要有选择可能（无论是解释论还是立法论），都得努力地优先供给松动“锁人”的转租规则给当事人。
在本文的框架下，“锁时间”解除方案当然还有存在空间，但是，一旦在规则层面供给松动“锁人”的转租规则，基于其显著的分流效果，这一个空间将会被急剧压缩：其一，如果租赁关系的双方未能达成修改任意性规则的合意，则承袭法律的一般框架，此时，双方得到的是一个保留转租出口的租赁合同关系。其二，在出租人出于特别需求，与承租人就转租做出特别的排除约定的时候，才会例外地形成双锁格局。
我国租赁法的默认框架具有“易僵体质”：一旦无使用计划的承租人“买价”不足，“退出”交易失败，承租人即锁合同中。在松动“锁时间”的解除方案中，如果法院的损失填补严重不足，松动“锁时间”则蜕变为新的僵局之源。即便法院确定的损害填补相对充分，承租人仍然会因为官方宣布其定期承诺“不作数”而遭受普遍的不利益。相比之下，松动“锁人”的转租方案不会产生这些问题。
可结合《民法典》第509条第2款与《民法典》第716条第1款第1句的立法目的，将其出租人“同意”解释为“合理同意”，从而推导出“承租人可以将租赁物转租给第三人，出租人没有合理理由不得拒绝同意转租。而要从字面之法走向现实之法，可能需要最高人民法院通过司法解释明确合理同意规则，或是立法者将来对《民法典》第716条第1款第1句进行直接修改。
（本文文字编辑陈子仪。本文未经原文作者审核。本文为中国民商法律网“原创标识”作品。凡未在“中国民商法律网”微信公众号正式发布的文章，一律不得转载。）
